呼吸plan轉按要快 失時機坐艇業主焗捱貴息

銀行開始加按揭息口，再加上市場上二手劈價盤充斥，甚至有個別的成交低估價1至2成，當中不少是在當年買入新盤樓花，眼目樓市「唔對路」，於辣招鬆綁後即蝕讓，除進一步加大樓市的下行壓力外，亦都令一眾申請了發展商按揭的業主坐立不安。

為減少首期支出，買家通常在認購新盤樓花時都會借到盡，甚至透過申請發展商二按或 「呼吸 Plan」，享受2兩年低息蜜月期，到期後再轉按至銀行「甩走」發展商按揭，避免要向發展商支付高息。

例如，西營盤一個新盤的254呎高層單位，原成交價755萬港元，業主在購入剛剛滿2年便申請轉按，由於其時屋苑未有二手成交，銀行估價較有彈性，最終以買入價轉按，「甩走」發展商按揭。

樓市下望業主如意算盤打唔響

但由於現時樓市向下調整，業主的如意算盤就未必打得響。因為當二手市場開始有成交，而其中不少是蝕讓收場，導致銀行為同屋苑其他單位估價時，價值遠低於物業最初的成交價。

同一個項目，一個面積282呎中層單位，業主在2019年向發展商二按借9成，以905萬元買入，現時銀行估價卻跌至約765萬元，跌幅接近兩成，未必間間銀行願意以買入價去計算按揭成數。

如業主未能抬錢「甩掉」發展商按揭，按照協議由第37個月起，利率為P減1厘至P加1厘，故業主需要支付的利率高達4至6厘，相當「甘」。其實上述住宅項目於2022年初正式入伙，但部分業主就無動於衷，錯失轉按良機。

甩發展商二按要過兩關

事實上，新盤業主收樓後需要盡快轉按去「甩掉」發展商按揭，在未有大量成交出現前，即使銀行估價比買入價略低，都有機會說服銀行以買入價計算按揭貸款額。否則當估價偏離購入價太遠，就失去了「講數」空間。

另一方面，即使銀行願意用買入價計算按揭成數，重做8成按揭仍要上按保，按揭保險公司一般為了減低風險，也有機會用現時市價計算貸款額，最終貸款額亦可能未如理想。

此外，如業主以建期方式上會，又沒有申請發展商按揭，即使收樓時估價下跌，只要跌幅不超過2成，銀行一般會以合約價計算新樓。

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