按揭成數以合約價為依歸 估價跌隨時踏地雷
上一篇文章提到，按揭保險公司如對估價手緊，可以如何應對。但其實關於估價仍有很多容易中伏的地方，特別是今年政府又放寬按揭成數，原本買家以為可以借多更多貸款以減輕首期資金壓力，結果倒頭來都是空歡喜一場。
首先要重申物業估價的兩個重點，其一是按揭保險公司在估計物業價值時，如發現估價和合約價相差很多，會要估計的物業價值作為貸款基礎；其二就是當計算按揭成數的時候，即使用了估價的物業價值，也會以合約價來決定是否符合相對的按揭成數。
舉個例子，假如陳先生買入一層1,150萬元住宅，陳先生本身打算申請8按，貸款900萬，但按揭保險公司估價為1,000萬元，陳先生就以為既然估價跌至1,000萬元，在其他條件都合符資格下，可以申請9按，變相貸款額不變。
然而，根據前文所述的按揭原則，必須以合約價來決定是否符合借9成按揭條件，故實際上合約價1,150萬元最高只能借8成。而最終獲批的貸款額會以1,000萬元作為基礎，並以8成按揭計算，即貸款額為800萬元，相對1,150萬元買入價，按揭成數僅69.57%，令陳先生大失預算。
不上按保反而借更多
要避開上述陷阱，應該在「扑搥」前提早為心儀的二手物業作估價及預批，確保銀行的估價不會偏離成交價太遠。如果是新樓，在樓市下行周期可選擇樓花按揭上會，根據政府最新政策，樓花按揭成數與現樓睇齊，買家可避免將來估價急跌或加息的風險。
一旦在簽署臨約後，才發現估價不足的問題，買家亦可以嘗試不上按保，因為在政府今年放寬按揭成數後，銀行可承造最高7成按揭，如後者接納以1,150萬元的成交價作為估值基礎，貸款額便會是805萬元，相對上按保的貸款還要多，而且買家毋須支付按揭保費，如果想知道相關的詳細操作，或其他關於估價的重要事項，都可以向坊間免費的按揭中介機構查詢。
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