管理費如何計算？解構管理費貴的3大主因

購買新樓時，管理費往往是準買家需要仔細考量的隱藏成本之一。許多新盤雖然設施齊全，但管理費卻可能遠高於預期，對業主的財務構成負擔。在樓價高企的今天，了解管理費的構成及潛在增長原因，對每位買家都尤為重要。

管理費如何計算？

管理費是大廈或屋苑物業管理公司根據整體運營成本，向各業主按比例收取的費用。這比例主要由每個單位的「管理份額」決定。通常單位面積越大，管理份額越高，所需繳納的管理費也會相應增加。

管理份額的計算方式會在屋苑的公契中清楚列明，涵蓋了日常保安、清潔、設施維修及管理等公共服務的開支。對於業主來說，這筆費用是不可避免的，並且需按月繳納。

管理費貴的3大主因

元朗區的兩個同系樓盤——尚悅與尚悅．方，雖然僅相隔約2分鐘步程，且同屬一個發展商，但其管理費卻有顯著差異。這兩個樓盤的入伙年份相差5年，每平方呎的管理費相差高達$2-$3。這看似微不足道的金額，累積起來卻會對業主的長期支出產生不小的影響。

設施多樣化與高品質運營

新建住宅項目往往以豐富的設施吸引買家，例如健身房、游泳池、多功能會所、兒童遊樂區等。然而，這些設施的日常運營和維修成本非常高昂，特別是需要配備專業人員進行管理時，費用更為驚人。

此外，部分物業會引入高端智能系統，雖然提升了居住品質，但也增加了額外支出，而這些成本最終都由業主攤分。

戶數少，分擔成本高

一些新樓盤因為規模較小，單幢樓或低密度住宅的總戶數有限，導致運營成本無法被大量業主分攤。即便物業本身設施不多，但由於每戶需承擔較高比例的公共開支，管理費自然水漲船高。

相較之下，大型屋苑因戶數多，平均分攤的比例較低，管理費的增長幅度通常較為平穩。

綠化與環保設計

隨著市場對綠化及可持續發展的重視，許多新盤引入了大量綠化與環保設計，例如屋頂花園、垂直綠化牆、自然景觀設施等。這些設計不僅在建設過程中需要投入大量成本，後續的維護與保養費用亦非常高昂。

例如，需要定期聘請專業園藝人員進行修剪、澆灌及病蟲害處理等，這些開支最終會反映在管理費當中。

如何獲取新樓管理費資訊？

在購買一手樓盤時，管理費的預估金額並非必然會出現在銷售文件中。由於現行法例對管理費資訊的披露沒有強制規範，準買家可能在簽約後才了解具體金額。

建議步驟：

• 主動查詢發展商或地產代理發展商通常會準備介紹樓盤設施的小冊子，當中可能包含管理費的估算資訊。
• 參考周邊屋苑的管理費用雖然各樓盤的管理費因設施、規模及管理公司不同而有差異，但周邊屋苑的管理費用可作為參考基準。
• 諮詢物業管理條件確保了解屋苑內的設施範圍及日常維護責任，以預估潛在的管理費上調空間。

拖欠管理費的後果

如業主未按時繳納管理費，物業管理公司可能採取以下措施：

• 發出書面催款通知：通常分為多次提醒，直至業主回應。
• 法律訴訟追討：長期拖欠管理費的業主可能面臨物業被釘契，甚至強制出售的風險。

值得注意的是，管理公司通常不會輕易採取法律行動，除非無法與業主達成和解。

管理費相關常見問題

管理費會不會調整？

管理費並非固定不變，隨著物價上漲或屋苑設施老化，管理公司可能會調整費用。

如何監督管理費的使用？

每個財政年度，物業管理公司需提供詳細的財務報告，業主可通過業主大會審核管理費的支出細節，確保資金用得其所。