【2025 負資產2025】03年沙士後新高！詳解負資產意思+走勢+成因+避免方法
「負資產」一詞一直令許多供樓人士心生不安，特別是回顧1997至2003年期間，許多業主不幸陷入這一狀況。根據金管局的最新數據顯示，2025年第2季的負資產宗數從第一季的40,741宗下降至37,806宗。那麼，負資產究竟是什麼？其成因又是什麼？我們又該如何避免成為負資產的受害者？經絡按揭將為大家深入剖析。
負資產的定義
負資產指的是物業的市值低於原有的借款（按揭）金額，這樣的情況即為資不抵債。例如，如果一位業主以600萬的價格購買了物業，並申請了九成的按揭，即貸款金額為540萬；如果隨後剩餘的還款額降至500萬，而物業的估值卻低於500萬，則該業主很可能面臨負資產的困境。
負資產的成因
導致負資產的主要因素有兩個：首先，樓價大幅下滑；其次，業主申請了高成數按揭。當樓價下跌超過10%時，使用九成按揭的業主更容易陷入負資產的行列。反之，如果未申請高成數按揭，則風險相對較低。
負資產的歷史回顧
1997年是香港樓市的高峰期，當時銀行並未對按揭借款人進行壓力測試，許多買家選擇了高成數按揭。隨後，香港遭遇金融風暴及2000年科網泡沫破裂，樓市出現劇烈下滑。2003年，正值沙士疫情，負資產的宗數達到歷史新高，超過10萬宗。隨著沙士過去，樓市逐漸回暖，負資產的數字也隨之減少，直至2012年回落至零。
2025年第2季負資產數據
根據金管局的最新報告，2025年第2季負資產個案達到37,806宗，涉及金額高達1,901.61億港元。與第一季的40,741宗及2,058.81億港元相比，宗數與金額均有明顯下降，分別減少了2,935宗（7.2%）及157.2億港元（7.6%）。
負資產回落的啟示
- 樓市回暖：隨著《財政預算案》放寬印花稅，樓市交投逐漸回暖，售價指數已連續上升三個月。
- 低高成數按揭需求：今年上半年新取用按揭保險的宗數大幅減少至3,483宗，創近九年新低，顯示高成數按揭的買家明顯減少。
- 業主的還款能力穩定：隨著樓價回升，負資產個案逐步減少，但總數仍處於較高水平；而大部分業主的供款能力穩健，拖欠比率僅為0.21%。
- 理性置業：置業人士應量入為出，避免借款過多，預留至少六個月的後備資金以確保還款能力。
- 未來經濟預期：隨著美國預計年底減息，香港的利率或將回落，有助於經濟復甦及樓市回暖，負資產的情況有望進一步改善。
負資產過往新高的原因
根據差餉物業估價署的數據，今年第1季私人住宅售價指數報285.7點，創下自2016年第3季以來的季度新低，與2021年第3季的歷史高位397.9點相比，急劇下滑超過25%。當樓價高位回落，早前以高成數按揭入市的業主更容易跌入負資產的行列，因此今年第1季負資產數字有所上升。
負資產與銀主盤的關聯
「銀主盤」是指業主因未能按時還款，遭到銀行依法收回物業並進行拍賣以抵消按揭債務。許多人認為樓市調整會導致負資產人數增加，從而增加銀主盤的出現，但事實上，負資產與銀主盤之間並無直接聯繫。只要負資產人仍有工作並具還款能力，他們的物業就不會變成銀主盤。
負資產是否會導致銀行「call loan」？
負資產的數字上升並不代表業主無法供款，自2010年開始推行壓力測試措施以來，本港業主的還款能力一直保持穩健。只要借款人按時還款，銀行一般不會對負資產人士發出「call loan」的要求。
為何選擇銀行職員貸款或按揭保險計劃的人更易出現負資產？
銀行員工貸款計劃的優勢在於提供極低的利率及快速的批核，員工可以借取高達100%的按揭。然而，當樓價下跌時，這類借款者更容易成為負資產。而近期放寬的按揭保險計劃，對於樓價在1,000萬以下的物業，最高可申請九成的按揭，這同樣增加了負資產的風險。
業主不還按揭的銀行處理流程
如果業主一期未還款，銀行通常會首先進行電話聯絡，若連續兩至三個月未還款，銀行將會發信提醒。如果業主仍未有反應，銀行則會發出破產令，收回物業並將其拍賣。
如何避免成為負資產？
為了避免成為負資產，建議採取以下幾個措施：
- 避免借盡按揭成數：在樓價1,000萬以下的情況下，使用按揭保險的最高按揭成數可達九成，但若樓價下滑10%，便會面臨負資產的風險。因此，若按揭成數低於八成，則相對較為安全。
- 買入價貼近市價：準買家在購買物業時，應儘量避免以過高的價格購買，因為當樓市調整時，物業的估值將更容易急速下跌，從而導致負資產的出現。
透過這些措施，業主能更有效地降低成為負資產的風險，並在波動的市場中保護自身的財務安全。