自住變出租按揭受約束 業主兩招突破限制
買樓是一項長遠規劃，然而家庭結構與生活需求的變化，往往使原有的居住空間不再適用。近期，一位業主計劃由「細屋搬大屋」，卻因現有按揭限制而面臨挑戰。當他打算將自住單位轉為出租時，發現根據現行規定，出租物業的最高按揭成數為7成，但其原有銀行卻要求將按揭成數降至5成以下，導致他需要補足大筆差額。面對這種計劃與現實的落差，業主其實可透過兩種合法途徑，提升居住品質，同時維持財務靈活性。
該業主於三年前以450萬元購入一個唐樓單位，並申請九成按揭，當時僅為夫妻二人居住。隨着孩子出生，400平方呎的空間已不敷應用，於是計劃將原單位出租，並在同區租用較大單位。由於物業最初申報為自住，他需向銀行申請轉為出租用途。
舊有按揭條款限制
儘管現行規定允許出租物業最高按揭成數為7成，但銀行指出，由於該按揭為三年前批核，仍適用當時的5成上限。若業主選擇在原銀行提前還款，雖毋須重新估值，但按揭餘額需降至225萬元，而目前餘額約為380萬元，意味著他需補足約155萬元的差額，對事主造成龐大財務壓力。
業主亦考慮轉按至其他銀行，就能適用7成按揭規定。然而，物業近期估值下跌近兩成，即使轉按後按揭成數提高，貸款額仍可能不足，同樣需補足差額。此外，轉按後將按新利率計算還款，可能增加每月負擔，令業主卻步。
兩大可行方案
要合法將自住物業出租，業主可透過原有銀行向按證保險公司申請，將有按保的物業轉為出租。只要他能證明現有單位不敷應用，或為子女就學而搬遷，通常可獲批准，並維持原有按揭利率。需注意的是，申請人需證明已自住滿一年，並提供水電煤帳單作為證明。此類租約最長僅14個月，續租需視政策變動。
另一邊廂，事主亦可考慮轉按至私營按保公司，後者可提供最高9成貸款，且允許出租。此方案能大幅減少業主需補足的差額，並合法出租物業。利率通常與銀行新造按揭一致，約為3.375%，但需支付相當於貸款額約5%的按保費用。此外，私營按保計劃多與最優惠利率（P）掛鉤，對市場短期利率變化的反應較不靈敏。
面對按揭限制，業主應詳細評估自身需求與財務狀況，選擇最適合的方案，以實現居住升級的目標。
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