樓見之明｜長期供應降 樓市加速上揚｜布少明

近期本港利好消息頻傳，為市場注入強勁動力。先有聯儲局重啟減息，港股上升帶來的財富效應，日前更突破27,000點大關，相信有助觸發「套股換樓」潮及樓市的「追落後」。事實上，近期一手持續熱銷，綜合市場數據，9月份錄得約1,860宗成新盤交，連續8個月「破千」，創自2019年3月至11月後的最長紀錄，充分反映一手樓市的熱旺。

而近日一手樓市及股市的熱潮，帶動樓價「見底回升」。「美聯樓價指數」最新報130.1點，按周升約0.77%，連升3周，是為自去年8月底後首次重上130點水平，已創出逾1年新高，本年迄今樓價升約1.54%。

至於二手交投同步受惠，據美聯物業分行統計，10大屋苑於9月份錄得約174宗買賣，連跌2個月後回升，較8月份約167宗按月增約4.2%，可見二手樓市正呈穩中向好的勢頭進發。

筆者對未來樓市保持樂觀，除了由於上述利好因素持續發酵外，樓市潛在長期供應持續下降亦是另一主因。根據政府日前發表的《長遠房屋策略》2025年周年進度報告，指出未來十年總房屋供應目標為42萬個單位，其中私營房屋供應目標為12.6萬個單位，按年下調約4.5%，這意味著未來每年賣地的私人住宅單位供應目標將減至約1.26萬個，不僅按年下跌，更較過去高峰約2萬個單位大幅減少約37%，創出有紀錄以來的新低。

長遠供應下跌的其中一個重要指標，是近年熟地供應亦隨著賣地供應目標減少而出現顯著下跌。房屋局早前公布未來3至4年一手供應中，顯示今年第2季熟地供應僅1萬伙，較2019年次季錄得的3萬伙大幅減少，並跌至近年低位，成為未來3至4年供應下跌的原因。

此外，最受市場關注的累積貨尾量方面，資料顯示，截至9月29日全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)錄約19,900伙的的26個月新低，連跌8個月，終結連續25個月高於2萬伙水平的紀錄，並較今年1月高位23,121伙減少近14%，估計在發展商繼續積極推盤去庫存下，至年底貨尾單位有望進一步減少至低於1.9萬伙，為市場帶來新一波支持力度。
總括而言，短期香港樓市前景將漸入佳境，主要受到股市強勢、樓市供應減少、一手熱銷及減息憧憬等多重因素的推動。隨著10月份中國「四中全會」的舉行，以及高才專才等「人財」持續湧港，香港樓市有望保持動力，特別是一手市場將繼續引領交投，令樓市加速復甦。

美聯物業住宅部行政總裁 布少明
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