特高估價 助解鎖物業套現潛力
大型銀行接連減息，並重新提供轉按現金回贈，轉按市場頓現生氣。不過，有轉按套現需要的業主更關心的是如何提升物業估價。然而，不同銀行對於物業估價差異頗大，最終套現金額可以有很大差距。
陳女士（化名）持有一個三房單位，目前按揭餘額約600萬元，她近來有意將物業轉按套現、再作投資，而銀行A對其單位估價為1,000萬元，轉按套現最多借7成，即700萬元，意味可以套現100萬元。
不過筆者向另外兩間銀行查詢，估價都較銀行A好，其中銀行B估價為1,200萬元，銀行C估價則為1,420萬元，而且按揭利率相同。
最終陳女士經銀行C轉按，除了相對銀行A估價高出4成，該銀行更提供較高的按揭回贈。在借7成按揭後（貸款額994萬元），陳女士成功套現逾390萬元，足以full pay購入新界新盤一房單位有餘。
銀行對物業估價有差異是正常的，因為不同測量師行均有其估價方法，涉及因素包括宏觀樓市展望以至於個別單位質素，當中具有主觀元素。此外，某些銀行需要由兩間測量師行估價，並以較低口價作為物業估值；亦有銀行只會委託一間測量師行，而後者估價較為理想的話，業主就更容易獲得滿意的套現金額。
減價出租非上策
除了測量師行因素，業主想拉高物業估值，一紙豐厚租約都是助力。測量師會以租金收入以及市場租金回報率去釐定物業價值。以往有業主收取較市價低的租金，打算將單位盡快出租，避免丟空，令物業價值有所減低。相反，如果業主能夠為單位增值，例如提供傢俬、電器、寬頻上網服務等，提高租金，物業估值亦會隨之上升；而且較高租金收入亦有助提升業主申請按揭時的借款能力，一舉兩得。
最後，業主要留意不要過份依賴銀行網上估價，因為網上資料更新滯後，未能準確反映市況；業主亦不宜隨便到銀行分行要求職員為物業估價，這樣估價大多不理想，更會令物業留有紀錄，短時間內不能再重估。最好的方法其實是聯絡銀行按揭專員，或者經由免費而可靠的按揭中介機構轉介，獲得進取估價的機會較大。
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