先住後付真係咁筍？ 按揭中伏位要留神

近年發展商推出新盤時，提供的付款方式非常有創意，除了有「建期」和「即供」外，亦有發展商提供「先住後付」，要求買家先繳付一筆入住許可證費用，並且會在找尾數時退回，但銀行會視這筆資金為發展商的回贈，需要扣減按揭貸款額，隨時令買家大失預算。

先住後付通常適用於特色單位或獨立屋等貴單位。元朗有發展商讓買家選擇在樓盤落成後即時入住，到大約兩年才找尾數，但同時買家需要在指定日子額外繳交一筆樓價10%的入住許可證費用。到兩年後，發展商將會把相關許可證費用存到律師樓，作為樓價尾數的一部份。

銀行在處理按揭申請時，對現金回贈或優惠相當敏感，雖然這10%入住許可證費用是買家真金白銀出資，惟由於發展商將一筆相同金額的「現金回贈」存到律師樓。由於形式是「現金回贈」，銀行需要在貸款額上作出扣減。

以一個合約價為3,000萬港元的單位為例，準業主申請5成按揭，原本可以借得1,500萬元，但由於有10％許可證費用，即300萬元，銀行只會以2,700萬元計算貸款額，變相只能借1,350萬元，買家便需要準備多150萬元首期。

入住許可證費用是作為租金、管理費、差餉等按，買家入住期間還不是真正的業主，且有一定的規矩要守，包括不能把單位出租或分租、不能改動單位間隔，如買家入住後大裝修而最終沒有完成交易，就要還原單位。

遠期樓花變數多

除了許可證費用外，任何其他涉及發展商的優惠或回贈，例如管理費津貼、律師費回贈、贈送傢私禮品，只要沒有反映在合約樓價上，銀行一律會扣減樓價後才計算貸款額。

採用先住後付的買家原本以數年時間籌措首期，待正式成交日時再申請發展商提供的二按。惟「今日唔知聽日事」，到成交日發展商有機會已經取消了二按，導致準業主未能取得足夠貸款，首期預算又遠遠不夠，最終撻訂收場；又或者期間樓價下跌兩成，銀行會因為估價不足，而需要用估價計算貸款額，最終會增加業主首期負擔。

假如兩年過後，買家想取消成交，發展商亦在合約中留一手，有機會向買家追討重售物業和買家當初簽訂的合約差價。如果是迷惘的買家，應盡早與市面上免費按揭中介機構查詢，讓專業人員協助尋找最適合客人的按揭計劃。

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