放租按揭 2025 全攻略：政策、成數、入息與風險
想在 2025 年以出租物業打造被動收入，必須掌最新按揭規則、租金入息折算及違約風險。本文全面整合金管局新措施與銀行實務，助你精準優化內容並降低財務與法律風險。
最新政策
2024 年 10 月《施政報告》宣布：所有住宅物業（自住或出租）最高按揭成數（LTV）劃一 70%，供款與入息比率（DSR）上限 50%，等同回復 2009 年辣招前水平。更早於 2024 年 2 月，金管局暫停「加息兩厘」壓力測試，買家只需符合基本 DSR 門檻即可。此舉大幅降低投資門檻，令「買樓收租」再次成為熱門策略。
出租按揭成數與按保限制
非高成數（≤70%）
‧ 自住與出租同樣可承造 70% 按揭。
‧ 若已持有其他抵押物業，金管局要求再按成數下調 10 個百分點，實際僅可做 60%。高成數（>70%）
高成數按揭保險（按保）只適用自住物業；若以 80%–90% 按揭買樓收租，屬違反按保條款，須先「甩保」或申請豁免方可出租。
租金收入如何折算入息
銀行可把租金折算為申請人收入，惟折扣率依據金管局指引及內部風險模型：
租金類別 最常見折扣 策略要點 已打釐印之實際租金 80% 出示租約正本可提昇入息 未出租或未打釐印之預估租金 70% 需由測量師報告支持
多層物業與 DSR 計算
若申請人已持有一按，銀行會以「第二套房」標準審批，DSR 一律 40%，可借成數亦較首置少 10%。舉例：月入 60,000 元，銀行將所有按揭供款（含其他貸款）控制於 24,000 元內，並可按上節租金折算提高可承造額。
關鍵字：多層物業 DSR、供款與入息比率 40%。
自住變出租：甩保、同意書與成本
若物業以高成數按揭承造且申報自住，改作出租前必須：
補回多借部分至 70% 或以下，即「甩保」。
透過銀行申請《出租同意書》，手續費約 1,000–2,000 港元；個別銀行或上調利率 0.1–0.25 厘作風險溢價。
如需在土地註冊處辦理租賃分配，尚有律師費用。
違規出租或瞞報用途，一旦被銀行或 ICAC 揭發，銀行可即時「call loan」，更可能面臨欺詐刑責與充公租金收益。
違規風險與近年案例
‧ 2024 年 12 月，保險代理隱瞞出租八成按揭物業，遭判囚 14 個月並充公 70 萬元租金。
‧ 2023 年至今，廉署已多次檢控偽稱自住實質收租的案例，刑期介乎 8–16 個月不等。
以上顯示高成數物業「偷雞出租」風險遠超想像，特別是銀行會不定期抽樣查核水電煤單或稅表。
常見FAQ
最新政策下，出租物業最高可以做幾成按揭？
自 2024 年10 月起，香港金融管理局把所有住宅物業的最高按揭成數統一為 70%。無論物業是否自住或出租、樓價高低，都以七成為上限。
金管局已暫停「加息兩厘」壓力測試，我還需要通過甚麼審批？
雖然壓力測試已在 2024 年 2 月正式撤銷，銀行仍須確保申請人的供款與入息比率（DSR）不高於 50%；租金收入亦需按至少七至八折折算後計入 DSR。
租金可以 100% 計入入息嗎？
不可以。金管局指引要求對租金作風險折扣；一般銀行對已打釐印租約多採用八折，對預估租金常見七折或更低。
高成數按揭保險（>70%）可否買來收租？
高成數按揭保險只接受自住用途。若物業以按保承造而擬出租，業主必須先補回貸款至 70% 或以下並「甩保」，同時取得銀行《出租同意書》，否則可被視為違規並即時被追討貸款。
已有一層樓，再買第二層收租會否被降低成數？
2024 年 10 月後，金管局取消了「持有其他按揭須再減 10 個百分點」的規定。因此即使已有一層樓，也可按 70% 成數承造第二層出租按揭，但銀行仍會合併所有貸款計算 50% DSR 上限