早買早享受？小業主與莊家對賭？發展商定價策略解密！

綜合發展商及市場數據顯示，今年全港有85個全新盤有望登場，總供應量約3.26萬個單位。在眾多新盤中，想突圍而出，盡快將單位沽清的話，發展商可以如何部署？

買家選擇新盤時，主要會考慮地區、售價、會所配套、附近設施、入伙日期及單位的升值潛力等因素，當中單位售價通常是大家最優先考慮的，訂價太高，自然難以吸引買家入票。

發展商大多是上市公司，每年都需要交業績，若然新盤銷情不夠好的話，有機會令大小股東失去信心，從而影響公司的股價，甚至連累公司的集資能力。為了吸引更多買家，發展商要從訂價方面著手是無可厚非。

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在新盤市場上，我們常常聽到「早買早享受」，究竟為什麼會有這個說法呢？大多發展商採用階梯式定價，首批單位會以非常吸引的價錢作為招徠，如較同區的一手或二手新盤低5-10％，同時藉此試市場反應，所以首批單位一般會較為受歡迎。

為了提升整個銷售的彈性，並可按市況而適整，發展商往往不會直接將售價調低，最常見的方法是從付款方法及折扣優惠入手。舉個例子，如買家選擇了即供付款計劃，現時可享有樓價10%折扣；其後發展商發現銷情很好，在最新的價單就會作出調整，選擇了即供付款的買家，優惠就減至樓價7%的折扣。

新盤普遍愈賣愈貴，所以市場會認為「早買早享受」。不過其實這情況如同與發展商對賭，不一定會愈賣愈貴，也有可能反而愈賣愈平。當買家簽署臨約後才發現新推的同類型單位減價，買家是不能追討任何差價，只可以繼續履行合約去完成交易，否則會被當作撻訂處理。

除此之外，就著某此新盤，發展商會提供免息免供的貸款，即變相產生減價效果。發展商按揭是由發展商或旗下的財務公司提供的，可以為買家提供高成數的按揭貸款。

對於發展商而言，他們提供的按揭可以吸引首置、自僱人士等傳統按揭難以審批的買家，以加快去貨速度，快速收回投入的成本，而且可滿足發展商在無須將單位減價的前提下，換取更多的利潤。

對於買家而言，好處是不受金管局規管，一般對買家收入要求相對寬鬆，申請高成數按揭毋需經按保公司，故無需涉及保費開支；而壞處是在低息蜜月期後，按揭利息會按息將大幅飆升，故用家普遍都會盡快轉按至銀行。

根據我們的統計，現時有大約20,472個貨尾應市，全新盤要跟貨尾及二手樓盤競爭的情況下，發展商真的需要調整定價策略，或需要設定吸引眼球的的首批入場價或限時優惠，以搶得頭啖湯。

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