九龍豪宅區新盤開價$1.89萬 低同區緹外一倍⁉️ 北角尚譽開放式7年蝕35.8%｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】九龍豪宅區新盤開價$1.89萬 低同區緹外一倍⁉️ 北角尚譽開放式7年蝕35.8%
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近期最新開價項目，有世茂集團發展位於九龍半山延坪道9號的 Beacon Peak 第一期，公布首張價單，涉及 67 伙，折實售價 1,139 萬至 2,145 萬元，折實呎價 15,998 至 22,700 元，折實平均呎價 18,988 元。由於項目可算是位處九龍半山區豪宅地段，這口開價可謂比預期保守，估計日後有加價空間。發展商首批只是用作測試市場水溫。參考項目已成交的招標單位，項目由今年 1 月起暫時招標售出約 4 伙，平均成交呎價逾 2.3 萬元，主要為面積逾千平方呎的大單位。比較首批單位戶型，面積相對細，介乎 712 至 985 平方呎，但都以中大型單位為主，相信首批開價尚算合理，亦有輕微的折讓。若以同區地理位置相近的新盤作比較，即距離 Beacon Peak 約 5 分鐘車程的緹山和緹外，Beacon Peak 呎價更明顯低至少一倍。因為緹山和緹外分層單位呎價一般高達 4 萬元或以上。不過，Beacon Peak 定位明顯不及緹山和緹外般高檔。發展商則指，開價參考九龍區近期暢銷新盤及同區二手價錢，相信是次較市價提供約兩成的折讓吸客。現時價錢較為貼近的項目有本月中加推 77 伙的啟德維港‧雙鑽，最新折實平均呎價 18,465 元。市場估計現時樓價貼近見底的階段，不過發展商暫時開價都不會太進取，因為短期仍然有去貨壓力。
The Development Studio 及富合置業發展的灣仔半山住宅項目堅尼地道 33 號，今日亦突擊開價，推出 30 伙。項目並未提供任何折扣優惠，售價由 828 萬元至 3,507 萬元，呎價 23,000 至 33,952 元，平均呎價 29,200 元。發展商看準周邊沒有新盤競爭對手，而且堅尼地道屬於中半山豪宅區，評估項目定價尚算克制。
早前減價推售餘貨的日出康城凱柏峰系列，項目第二期昨日再加推 76 伙，折實售價 475 萬至 525 萬元，折實呎價 14,104 至 17,002 元，折實平均呎價 14,495 元，較凱柏峰 III 上周一公布的 6 號價單折實平均呎價 14,131 元略高約 2.6%。不過，若對比 3 年前推出的第一期，當時首批折實平均呎價 17,888 元，現時新價單依然低近兩成。項目將於 8 月 2 日發售其中 38 伙。
普遍新盤未敢開高價，二手升勢都有限。雖然官方二手樓價指數連升 3 個月，最新報 286.7 點，實際按月僅微升 0.03%。現時樓價依然比今年 1 月低約 0.8%。實際成交表現顯示，市場依然錄得多宗持貨年期 5 年以上的大幅蝕讓個案。最新位於馬鞍山峻源 3 座中層 B 室，實用面積 926 平方呎 3 房戶，原業主 2020 年以 1,780 萬元購入，近日以 1,188 萬元易手，呎價約 12,829 元。持貨 5 年，帳面蝕讓 592 萬元離場，期內大幅貶值 33%。同區泓碧 5 座高層 F 室，實用面積 308 平方呎，1 房間隔，最新以 480 萬元成交，呎價 15,584 元。原業主於 2020 年 2 月以 705 萬元入市單位，持貨 5 年，帳面蝕 225 萬元，跌價約 32%。北角尚譽同樣有蝕讓幅度超過 30% 的二手交易，但持貨年期長達 7 年。單位為高層 B 室，實用面積 208 平方呎，開放式間隔，成交價 400 萬元，呎價 19,231 元。原業主於 2018 年 6 月以 623 萬元購入，是次沽出帳面需蝕讓 223 萬元，單位貶值約 35.8%。至於傳統藍籌屋苑天水圍嘉湖山莊，最新售出賞湖居 4 座高層 E 室，實用面積 448 平方呎，2 房間隔，最新成交價 410 萬元，呎價 9,152 元。原業主於 2020 年以 470 萬元購入單位，現時帳面蝕 60 萬元，單位 5 年貶值約 13%。
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