放寛按揭與港銀加P 買新樓有何中伏位？

新盤輪流減價推出，加上金管局放寬按揭成數，亦催谷有意上車的人士入市，不過近期港銀再度上調最優惠利率（P），如準買家或欠經驗，在置業路上隨時「中伏」，特別是新樓付款方式多樣化，準買家不做足功課就上車，隨時會發生憾事。

每當有新樓盤推出，準買家除了關注樓價、呎價之外，付款方式亦都要加倍留意。發展商為吸引不同需要的買家，一般都會推出多種付款方式以供買家選擇，一般以建期和即供方式為主，前者是待收樓後才完成所有付款，而如果選擇後者，買家可能需要在樓花階段就開始供樓。

發展商會為不同付款方式提供不同折扣或回贈，一般而言，發展商都希望盡快收回資金，故願意為即供買家提供更多的折扣優惠，但近期市面上有些項目，發展商會為部份建期付款的單位設立特別優惠，計及這些折扣後，即供和建期付款的實際樓價便沒有多大差距。

買家要計好壓測

除了樓價外，作為買家亦要考慮自己的供款能力和按揭時機。雖然當局放寛按揭成數，1,500萬元以下的物業最高按揭成數是8成，但需要上按保，所以只限於現樓，故如果是樓花，按新機制只能靠銀行承造最高7成按揭，變相樓花買家的首期負擔就是樓價的3成。

另外，即使放寬按揭成數能令現樓買家以更少首期上車，但貸款額增加亦預示壓力測試要求提高，適逢港銀於7月再加息，新造大行按息上調至3.625厘，再加2厘的壓力測試，如果收入「掹掹緊」的買家，最好都要有擔保人作為後手。

另外，近期有發展商推出定息按揭計劃，首期只需一成，計劃為期3年。第1年的年利率為定息1厘，第2年為定息2厘，第3年為定息3厘，供息不供本，毋須提供任何入息證明文件及免壓力測試。計劃看似吸引，但3年後需要再做按揭，需要承擔屆時樓價變動，以及工作入息轉變的風險。

除此之外，買家申請按揭之前，亦都要預備好最新的入息證明，並最好向兩至三間銀行申請，如果有需要可以坊間免費的按揭中介查詢。

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