柴灣海德園低價有原因❗均呎$1.7萬創港島東近11年新低 位置輸蝕開價難進取❗香港豪宅租金一年瘋漲8.6%｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】柴灣海德園均呎$1.7萬創港島東近11年新低❓香港豪宅租金一年瘋漲8.6%
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由太古地產牽頭發展的柴灣海德園，昨日開價推出首批120伙，涵蓋20個1房、84個2房及16個3房，面積418至899平方呎。折實價640萬至1,944萬元，折實呎價15,328至21,634元，折實平均呎價17,565元，屬於港島東近11年的最低價。以港島全新盤而言，確實屬於低價。不過我個人則認為，發展商這口價屬於市價，皆因樓盤周邊也沒有新供應。對比附近的二手，海德園只能靠樓齡優勢突圍而出。參考距離樓盤最近的大型私人屋苑藍灣半島，由海德園出發步程約15分鐘，近期二手呎價約1.4萬元水平，比海德園低約20%。雖然藍灣半島樓齡約24年，但該屋苑沿海而建，為真正的臨海項目，而且與海德園目標客群相若。藍灣半島主打中型至大型單位，面積約300多至1,000平方呎，二手放盤都有機會搶走海德園的目標客，而海德園景觀則相對遜色。項目地皮前身為中華巴士車廠，樓盤三面均被工廈包圍。即使靠西北至東北面為海景，但中層至低層的景觀實際都有機會被工廈遮擋。靠南邊雖然為比較開闊的山景，但同時望到柴灣華人永遠墳場。而同一方向於尚未推出的下一期數，即使到高層，山景都有機會被樓高36層的蝶翠苑遮擋到。再回顧今年2月，北角新盤皇都開價，首張價單折實平均呎價18,540元，都是以港島東近年新低價的姿態登場。這口價比海德園高約5%，同期《易發樓價指數》上升約2%。從大市走勢角度，同樣位於港島東的海德園開價表面可以比皇都更進取，但皇都的地理和交通本身則有條件比海德園賣得貴。由皇都步行至港鐵炮台山站僅約4分鐘步程，海德園步行至最近的港鐵柴灣站則要20分鐘。綜合樓盤地理和樓市走勢，以及近年新盤開價，海德園首批折實平均呎價17,565元，雖然為港島東近11年最低，但只可評定為合理的市價水平。
樓市氣氛好轉之下，也帶動早前低價開售的新盤現時餘貨可以用高價成交。黃竹坑站BLUE COAST II新成交再打破屋苑紀錄，近日一宗4房戶成交，樓價達3,915萬元，呎價30,900元，創屋苑成交價及呎價新高。單位為3座36樓A室，實用面積1,267平方呎。發展商表示，BLUE COAST II的4房大單位招標成績理想，由剛剛過去的周末以及星期一，短短3天便售出7伙，其中兩伙都以雙破頂價成交。證明樓市有明顯的上升趨勢，而市場對減息預期升溫和參觀者對現樓質素的滿意程度亦是買家加快入市的主要原因。集團正積極考慮上調4房單位的招標意向價，個別單位意向價的上調幅度有機會高達3%。
超級豪宅亦有價有市。位於山頂歌賦山道1號洋房，最新以10.88億元售出，創今年全港一手成交造價最貴。整棟洋房的實用面積為11,453平方呎，屬於5房間隔，設10,357平方呎花園，連泳池及按摩池。另外有3,035平方呎天台及130平方呎平台，呎價約9.5萬元。
而最新公布豪宅租金報告更顯示香港豪宅租金升勢冠絕全球。萊坊最新公布的全球豪宅租金指數報告顯示，今年第2季全球豪宅租金按年增加3.5%，而香港豪宅租金升幅最大，按年增8.6%。增長表現超越全球其他地區，反映本地及海外家庭對高端住宅的需求強勁。在政府「搶人才」計劃的支持下，預期今年豪宅租金亦將會持續上升，全年會錄約5%升幅。
撇除豪宅市場，一般私人住宅租金都有明顯的上升趨勢。今日公布的7月份差估署租金指數顯示，租金連升8個月，而今年首7個月租金指數累升近2%。7月份指數報196.3點，按月升約0.56%，為2019年9月後近6年新高。內地學生都於暑假結束前繼續搶租，估計可以帶動8月份租金指數繼續上升。近日兩個位於西營盤的屋苑呎租也升至約100元水平。其中，藝里坊‧2號的租務成交呎租創屋苑新高價。單位為藝里坊‧2號高層K室，196平方呎的開放式單位，月租1.95萬元，呎租達99元。業主於2021年以609萬元購入單位，持貨4年，是次出租可享3.8厘租金回報。另一宗位於翰林峰，為3座高層D室，約199平方呎的開放式單位，最新月租2萬元，呎租101元，距離屋苑呎租歷史高位105元只低約4%。業主於2020年以約610萬元購入，現租金回報高約3.9厘。
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