簽完offer letter估價先有異動 3招教業主維權

如果息口平穩，業主每兩年轉按一次，可以賺取銀行回贈，亦可以套現應付資金周轉。而在申請轉按過程中，物業的估價高低尤其關鍵，但有時來自銀行的估價信息是「只供參考」，到正式估價報告發出時，銀碼或有出入，一旦有較大落差，或會導致最終獲批按揭貸款少於預期，為免估價出現「彈弓手」而引致轉按觸礁，業主可以上訴維權，或者考慮花錢「破財擋災」。

最近就有類似的估價「彈弓手」個案值得關注，事主於去年9月向多間銀行查詢其物業估價，有一間報價鶴立雞群，相較其他銀行高近100萬元，成功吸引事主選擇向此銀行申請按揭，交齊文件後，按揭很快順利獲批，事主並於11月簽署按揭邀約函（offer letter），當時預期再一個月後就轉按到新銀行。正當事主以為「坐定粒六」之際，在正式轉按前一刻，新銀行卻通知物業估價有變動，只能估到當初9成，事主對於新估價並不滿意，最終未能成功轉按，白忙一場。

客人簽了按揭邀約函後卻被通知估價有變，實在令人質疑銀行是否要「搬龍門」。惟現實是，銀行在審批按揭階段時，向估價行索取的，屬於是物業的「口頭估價」，估價行除了參考同一屋苑近期成交價，亦會考慮單位座向、層數、景觀等因素。只有在客人簽署按揭邀約函後，銀行才會要求估價行測量師簽發正式物業估價報告（Property Valuation Report），計算按揭成數也以此估價為準。

估價行一般對銀行要求的估價報告是每份計費，而口頭估價而不會，故銀行在客人未決定好向哪一間申請轉按前，銀行是不會先行付費，以免客人轉軚而導致費用轉嫁至銀行。

拆解物業估價有變原因

估價彈弓手的事件過往時有發生，主要原因有兩個，其一是估價行的資料有誤，例如是在計算單位的面積有出入，或者計少了部份屬於樓契內的土地，從而影響了估值；其次則可能是市況出現大變動，導致對物業的估價有變。

如果並非上述兩個原因，業主又認為估價過低，可以向銀行上訴惟需要有充份理據。曾經有單位成交價嚴重低水，影響同一屋苑其他單位的估價。該屋苑業主遂通過查冊，查出該個低水成交的單位屬「近親轉讓」，而非正常市場交易，成功令估價行重新估價。

亦有業主向估價行提供物業室內照片，顯示單位有豪華裝修及名貴傢俱，圖爭取較高估價。但成功與否，須視乎不同估價行的估值方程式。

對於部份業主急需套現周轉，又或者是需要甩按揭保險或發展商二按，高估價就是他們的「救命稻草」。在緊急關頭，業主要確保物業估價問題上不會生枝節，故在「口頭估價」階段，可要求銀行提供由估價行簽發的書面報告，鎖定估價。惟缺點是業主需要自行承擔數千元費用，相關費用無論如何亦不會退回。

上述情況只會出現在轉按，新買按揭不受影響。另一方面，雖然事主在簽署了邀約函後沒有取用貸款，但歸咎於銀行改動了邀約函的條款，故事主亦毋須繳付有關罰款。

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