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財經

香港工商舖業主必讀:物業稅計算與慳稅攻略

美聯工商舖資訊站

發布於 06月26日06:53 • 美聯工商舖

作為香港工商舖業主,熟悉物業稅的運作對財務規劃和合規至關重要。本文將詳細介紹香港物業稅的定義、計算方法、不同持有方式的稅務差異,以及實用的節稅技巧,助您有效管理商業及工業物業的稅務責任。

什麼是物業稅?

物業稅(Property Tax)是香港對出租物業的租金收入徵收的稅項,稅率為15%,由業主負責繳納。此稅僅適用於出租的工商舖物業,若物業自用於業務,則無需繳納物業稅,且相關開支可從利得稅中扣除。物業稅的課稅年度為每年4月1日至次年3月31日,業主須在指定期限內申報及繳稅。

物業稅計算五步曲

物業稅以應評稅淨值為基礎計算,步驟如下:

  • 計算總租金收入:以物業的年租金收入為起點。

  • 扣除不可追回租金:減去經合理努力仍無法收回的租金。

  • 扣除差餉:減去業主繳付的差餉費用。

  • 扣除20%標準免稅額:從餘額中扣除20%,作為修葺及開支的標準扣減。

  • 計算物業稅:將應評稅淨值乘以15%得出最終稅額。

物業稅計算公式

物業稅 = [ (總租金收入 - 差餉) × 80% ] × 15%

計算示例

假設某工商舖物業年租金收入為HK$1,200,000,業主繳付差餉HK$30,000,無不可追回租金:

  • 租金收入:HK$1,200,000

  • 扣除差餉:HK$1,200,000 - HK$30,000 = HK$1,170,000

  • 扣除20%免稅額:HK$1,170,000 × 20% = HK$234,000

  • 應評稅淨值:HK$1,170,000 - HK$234,000 = HK$936,000

  • 物業稅:HK$936,000 × 15% = HK$140,400

「不可追回的租金」詳解

「不可追回的租金」是指租客拖欠租金,且業主經多次追討後仍無法聯繫租客或收回款項,確認該租金無法收回的情況:

  • 一般欠租不等於不可追回:租客延遲繳租的款項仍需計入應評稅租金收入。

  • 確認不可追回條件:租客完全失聯,業主證明已盡合理努力仍無法收回款項。

  • 稅務處理:業主可於該課稅年度申請扣除不可追回租金,降低應評稅淨值。

  • 後續收回處理:若日後收回已扣除的租金,須在收回年度申報並繳納相關稅款。

詳情可參閱差餉物業估價署。

個人 vs 公司持有:稅務處理差異

物業稅的處理因持有形式(個人、有限公司或無限公司)而有所不同,但稅率均為15%。以下為詳情:

持有形式

物業稅義務

稅率

稅務申報及扣除特點

其他稅務影響

個人名義

出租物業需繳納

15%

可併入個人入息課稅,按揭利息可扣除(上限HK$50,000/年)

租金收入影響個人整體稅務

有限公司

需繳納,可申請豁免抵銷利得稅

15%

租金收入計入公司利潤,無按揭利息扣除

物業稅可抵扣利得稅

無限公司

出租物業需繳納

15%

類似個人,按合夥協議分攤租金收入

按合夥人分攤利潤課稅

個人名義

  • 出租物業需繳納15%物業稅。

  • 可選擇將租金收入併入個人入息課稅,扣除按揭利息(上限HK$50,000/年),但地租或管理費不可扣除。

有限公司名義

  • 租金收入計入公司利潤,需繳納利得稅。

  • 可申請物業稅豁免,抵銷利得稅,避免雙重徵稅。

  • 無法扣除按揭利息。

無限公司名義

  • 視為合夥形式,稅務處理類似個人,租金收入按合夥協議分攤。

  • 物業稅計算方式與個人相同。

工商舖業主必知要點

  • 差餉:所有工商舖物業按應課差餉租值5%繳納,每季支付。

  • 物業稅:僅對出租物業徵收,未出租則免稅。

  • 持有方式影響:個人或公司持有影響稅務申報及扣除項目,但稅率一致。

  • 合規重要性:按時申報及繳稅,避免罰款並優化財務管理。

合法節稅技巧

1. 有限公司持有:申請物業稅豁免

  • 有限公司經營出租物業需繳納利得稅,可向稅務局申請物業稅豁免,抵銷利得稅,避免雙重徵稅。

  • 申請流程需提交書面申請,確保租金收入僅按利得稅計算。

2. 跨年度租金調配

  • 通過調整租約起租日期或分期收取租金,將租金收入分散至多個課稅年度,降低單一年度的應評稅淨值。

  • 需確保租約條款符合稅務規定,並保留完整租務紀錄以應對稅務審查。

更多資源

  • 查閱物業稅詳情,請瀏覽差餉物業估價署網站。

  • 如需尋找優質工商舖物業,可聯繫美聯工商舖查詢。

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