香港工商舖業主必讀：物業稅計算與慳稅攻略
作為香港工商舖業主，熟悉物業稅的運作對財務規劃和合規至關重要。本文將詳細介紹香港物業稅的定義、計算方法、不同持有方式的稅務差異，以及實用的節稅技巧，助您有效管理商業及工業物業的稅務責任。
什麼是物業稅？
物業稅（Property Tax）是香港對出租物業的租金收入徵收的稅項，稅率為15%，由業主負責繳納。此稅僅適用於出租的工商舖物業，若物業自用於業務，則無需繳納物業稅，且相關開支可從利得稅中扣除。物業稅的課稅年度為每年4月1日至次年3月31日，業主須在指定期限內申報及繳稅。
物業稅計算五步曲
物業稅以應評稅淨值為基礎計算，步驟如下：
計算總租金收入：以物業的年租金收入為起點。
扣除不可追回租金：減去經合理努力仍無法收回的租金。
扣除差餉：減去業主繳付的差餉費用。
扣除20%標準免稅額：從餘額中扣除20%，作為修葺及開支的標準扣減。
計算物業稅：將應評稅淨值乘以15%得出最終稅額。
物業稅計算公式
物業稅 = [ (總租金收入 - 差餉) × 80% ] × 15%
計算示例
假設某工商舖物業年租金收入為HK$1,200,000，業主繳付差餉HK$30,000，無不可追回租金：
租金收入：HK$1,200,000
扣除差餉：HK$1,200,000 - HK$30,000 = HK$1,170,000
扣除20%免稅額：HK$1,170,000 × 20% = HK$234,000
應評稅淨值：HK$1,170,000 - HK$234,000 = HK$936,000
物業稅：HK$936,000 × 15% = HK$140,400
「不可追回的租金」詳解
「不可追回的租金」是指租客拖欠租金，且業主經多次追討後仍無法聯繫租客或收回款項，確認該租金無法收回的情況：
一般欠租不等於不可追回：租客延遲繳租的款項仍需計入應評稅租金收入。
確認不可追回條件：租客完全失聯，業主證明已盡合理努力仍無法收回款項。
稅務處理：業主可於該課稅年度申請扣除不可追回租金，降低應評稅淨值。
後續收回處理：若日後收回已扣除的租金，須在收回年度申報並繳納相關稅款。
詳情可參閱差餉物業估價署。
個人 vs 公司持有：稅務處理差異
物業稅的處理因持有形式（個人、有限公司或無限公司）而有所不同，但稅率均為15%。以下為詳情：
持有形式
物業稅義務
稅率
稅務申報及扣除特點
其他稅務影響
個人名義
出租物業需繳納
15%
可併入個人入息課稅，按揭利息可扣除（上限HK$50,000/年）
租金收入影響個人整體稅務
有限公司
需繳納，可申請豁免抵銷利得稅
15%
租金收入計入公司利潤，無按揭利息扣除
物業稅可抵扣利得稅
無限公司
出租物業需繳納
15%
類似個人，按合夥協議分攤租金收入
按合夥人分攤利潤課稅
個人名義
出租物業需繳納15%物業稅。
可選擇將租金收入併入個人入息課稅，扣除按揭利息（上限HK$50,000/年），但地租或管理費不可扣除。
有限公司名義
租金收入計入公司利潤，需繳納利得稅。
可申請物業稅豁免，抵銷利得稅，避免雙重徵稅。
無法扣除按揭利息。
無限公司名義
視為合夥形式，稅務處理類似個人，租金收入按合夥協議分攤。
物業稅計算方式與個人相同。
工商舖業主必知要點
差餉：所有工商舖物業按應課差餉租值5%繳納，每季支付。
物業稅：僅對出租物業徵收，未出租則免稅。
持有方式影響：個人或公司持有影響稅務申報及扣除項目，但稅率一致。
合規重要性：按時申報及繳稅，避免罰款並優化財務管理。
合法節稅技巧
1. 有限公司持有：申請物業稅豁免
有限公司經營出租物業需繳納利得稅，可向稅務局申請物業稅豁免，抵銷利得稅，避免雙重徵稅。
申請流程需提交書面申請，確保租金收入僅按利得稅計算。
2. 跨年度租金調配
通過調整租約起租日期或分期收取租金，將租金收入分散至多個課稅年度，降低單一年度的應評稅淨值。
需確保租約條款符合稅務規定，並保留完整租務紀錄以應對稅務審查。
更多資源
查閱物業稅詳情，請瀏覽差餉物業估價署網站。
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