香港學生宿舍投資熱潮：床位荒下的黃金商機
香港學生宿舍市場正掀起投資熱潮！隨著2024/25學年非本地生限額提升至40%，超過8萬留學生湧入香港，但私人宿舍供應率僅0.4%，遠低於歐洲平均水平。在「Study in Hong Kong」政策與商廈轉型鬆綁的雙重助力下，私人床位租金年漲幅高達15%，淨回報率突破5%。想搶佔這波高回報商機？本文帶你解析選址秘訣、政策利好與潛在風險！
市場需求與供應分析
香港學生宿舍市場目前面臨顯著的供需失衡。根據研究，2024/2025學年，非本地學生配額從20%增加至40%，預計該學年非本地學生數量將達80,000人，並在未來繼續增長。到2028年，總需求預計達175,000個床位，涵蓋25%的本地全日制學生及所有非本地全日制學生。
然而，具體數據顯示，2022/23學年，香港高等教育學生總數為253,000人，但八大院校及公營宿舍提供約40 600個床位，僅能容納約16%的學生。私人學生住宿的供應率僅0.4%，遠低於歐洲平均5%的水平，凸顯市場的緊俏程度。需求高企，建議投資者早作安排以捕捉機會。
投資注意事項
投資學生宿舍需考慮多個關鍵因素，以下為詳盡分析：
位置與交通：
學生宿舍物業越接近大學校園或港鐵站，需求越高，可提高入住率和議租能力。研究顯示，九龍半島靠近大學的物業轉型潛力較高，如佐敦、紅磡等地。
商業區及非住宅區轉型：
商業及工業大廈轉型潛力大，但需注意規劃挑戰。政府考慮放寬商業及非住宅用地轉型為學生宿舍的規管，簡化規劃及建築審批程序，可縮短項目時間6-9個月。
租金與回報：
私人學生宿舍租金範圍為每月HK$5,200至HK$14,800，近年租金增長率超過10%，過去12個月更達15%，高於住宅租金增長（2023年後7%）及酒店房租增長。
改建後的淨經營收入收益率可達5%以上，較原有水平提高87個基點，顯示投資回報潛力。
學生宿舍租金多按學年或半年收取，現金流穩定，租金可及時調整以應對通脹。
佔用率與市場風險：
現時私人學生住宿佔用率達98%-100%，顯示需求強勁。但需注意未來供應增加或政策變動可能影響佔用率，例如政府若增加大學宿舍供應。
法規與監管
集體投資計劃（CIS）風險：若投資者無法直接管理物業，則可能構成受《證券及期貨條例》規管的集體投資計劃，需證監會認可方可公開發售。
政策支持
1. 規劃及用地政策鬆綁
政府擴闊「酒店」用途的定義，將合資格的自資私營學生宿舍納入酒店類別，使大部分「商業」用地可無需規劃程序直接改裝為學生宿舍，商貿用地亦只需簡單申請，顯著縮短改裝時間和降低成本。這種「雙重身分」的政策便利，有助吸引市場資金投入，推動更多酒店及商廈轉型為學生宿舍。
2. 非本地學生限額提升
政府自2024/25學年起將專上院校非本地學生限額由20%提升至40%，大幅增加海外學生人數，進一步推升學生宿舍需求。這直接擴大了市場容量，為學生宿舍投資帶來穩定且持續增長的租賃需求。
3. 簡化審批流程與設立支援機制
政府推出先導計劃，拆牆鬆綁規劃、地政及建築圖則審批，並設立「項目促進辦事處」提供一站式支援，協助業主處理申請流程，縮短改裝時間由24個月以上減至約18個月內。這降低了項目落地的時間成本，提升市場活力。
4. 政府鼓勵私營參與及資金投入
除簡化規管外，政府亦提出可考慮提供低息貸款支持業主改裝學生宿舍，並建議在賣地計劃中納入專屬學生宿舍用地，或利用閒置地皮及空置校舍改裝，從而增加床位供應。
5. 對市場租金及住宅市場的間接影響
學生宿舍供應增加有助緩解私人住宅市場租務壓力，尤其在旺季期間，減少因學生租賃需求推高的租金水平。反之，若供應不足，租金上漲會加重學生及本地居民負擔，影響大學招收海外學生的能力。
6. 持續監管與保障措施
政府強調建立清晰且低成本的政策及監管框架，確保學生宿舍符合安全、衛生標準及學生需求，保障宿舍質素與市場秩序。
未來前景
未來前景看俏，隨著非本地學生數量增長及本地需求，學生宿舍市場需求將持續上升。預計未來四年，私人市場需額外22,300個床位，租金增長潛力高。
市場潛力：
適合轉型的酒店物業有限，約10-15個，位置以九龍半島及近地鐵站為主，投資者需搶先布局。
長期趨勢：
研究顯示，隨著香港作為國際教育中心的地位提升，學生數量將持續增長，租金上漲空間大。但需注意，若供應過快增加，可能壓低租金，影響回報。
香港學生宿舍市場因供需失衡成為新興投資熱點，租金增長及投資回報潛力高，但投資者需注意位置、翻新成本、佔用率及政策風險。建議選擇交通便利、靠近大學的物業，密切關注政府政策動向，搶先布局以捕捉市場機會。未來前景樂觀，但需評估長期市場競爭及供應增加的影響。
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