中小企融資攻略：工商舖抵押貸款+政府擔保貸款申請條件/流程/常見問題
【工商舖學堂】中小企融資攻略：工商舖抵押貸款+政府擔保貸款申請條件/流程/常見問題
日期：2025年4月23日
香港中小企業（SME）是經濟命脈，佔全港企業98%以上。根據香港貿易發展局（HKTDC）數據，中小企在創新、就業及經濟增長中不可或缺。然而，資金短缺是中小企擴張、設備投資或應對市場波動時的重大挑戰。為此，香港政府及金融機構推出多項融資方案，包括工商舖抵押貸款及中小企融資擔保計劃（SFGS）。「抵押+擔保」混合融資模式更成為突破傳統信貸限制的利器。本文詳細解析這兩大融資途徑，助中小企穩步前行。
為何中小企融資困難？工商舖抵押貸款的挑戰
中小企融資困境
根據2023年差餉物業估價署數據，工商舖空置率達12.5%，物業價值受壓，銀行對抵押物估值趨保守，工商舖抵押貸款貸款成數（LTV）降至40-50%，限制企業套現能力。中小企因現金流不穩或盈利不足，難以滿足銀行嚴格的抵押融資要求。
工商舖抵押貸款挑戰
- 嚴格審批：銀行要求3年盈利證明，新創或盈利不穩的中小企難以符合抵押貸款資格。
- 物業估值限制：市場波動導致抵押物估值偏低，影響抵押貸款額度。
- 空置物業難題：空置工商舖作為抵押物需提供租金證明及招租計劃，增加申請難度。
中小企融資的重要性
穩定的資金流是中小企生存與發展的基石，無論是日常開支、新項目投資或應對突發危機，資金不可或缺。工商舖抵押貸款可釋放物業資金潛力，而政府擔保貸款為無充足抵押物的企業提供低風險融資。選擇合適的融資組合，助中小企搶佔市場先機，避免倒閉風險。
2025年最新：政府擔保貸款與工商舖抵押貸款的協同策略
「抵押+擔保」融資模式
結合工商舖抵押貸款與SFGS擔保貸款可突破單一融資限制。例如，持有一間市值1000萬的工商舖：
- 傳統抵押貸款：按50% LTV獲500萬融資。
- 疊加SFGS九成擔保貸款：額外申請800萬融資。
- 總融資額：高達1300萬，較純抵押貸款增加160%。
協同要點
- 估值差異：銀行對抵押物估值較市場價保守約20%，建議企業提前委託獨立測量師提供估值報告。
- 還款優先：同時申請抵押貸款與擔保貸款時，銀行可能要求抵押貸款優先受償。
- 風險管理：建議將抵押貸款用於長期資產購置，擔保貸款用於營運資金，建立財務防火牆。
香港政府中小企融資擔保計劃（SFGS）深度解析
SFGS由香港按揭證券有限公司（HKMC）全資附屬公司HKMC Insurance Limited管理，自2011年啟動，旨在協助中小企及非上市企業獲得融資，特別適合缺乏抵押物的企業。
SFGS三大產品對比
擔保產品 擔保比例 最高貸款額 (港元) 最長擔保期 申請期限 主要申請條件 八成信貸擔保產品 (SFGS 80) 80% 1800萬 10年 至2026年3月底 非上市香港註冊公司，營運至少1年，無嚴重稅務/法律糾紛，員工少於100人，年營業額不超1億港元（製造業1.5億） 九成信貸擔保產品 (SFGS 90) 90% 800萬 8年 至2026年3月底 非上市香港註冊公司或專業人士事務所，無營運歷史要求，無超過60天未償還拖欠 百分百擔保特惠貸款 (SFGS 100) 100% 900萬或27個月薪金及租金總額 10年 已於2024年3月31日結束 針對受COVID-19影響企業，需2022年3月31日前營業3個月，申請已截止
最新優化措施
- 還息不還本：2024年10月16日及11月18日施政報告宣布，企業可申請最多12個月「還息不還本」寬的寬免，適用於現有及新貸款，申請期至2025年11月17日。
- 擔保費率：八成產品最高0.45%，九成產品營運超3年為0.36%，3年或以下為0.45%，百分百產品免擔保費。
- 貸款類型：八成產品支持有期或循環貸款，可用港元或其他貨幣；九成及百分百產品限港元。
- 疊加抵押：最高貸款額可達抵押物估值70%+擔保額度，無需個人擔保。
與工商舖抵押貸款結合
- 疊加融資：例如，1000萬估值工商舖可透過抵押獲700萬貸款，再申請SFGS 80（1800萬上限）額外融資。
- 空置物業策略：空置工商舖可申請SFGS融資，提交租金證明及招租計劃，提升抵押貸款審批機會。
- 靈活還款：12個月「還息不還本」寬免減輕抵押貸款壓力。
申請全流程：政府擔保貸款與工商舖抵押貸款
申請資格
政府擔保貸款
- 香港註冊公司（有限公司、獨資、合夥），有本地業務。
- 非貸款業務或關連公司，非上市公司。
- 八成產品需營運1年，九成無營運歷史要求，百分百產品需2022年3月31日前營業3個月（已截止）。
- 無嚴重稅務/法律糾紛，無超過60天未償還拖欠。
工商舖抵押貸款
- 持有香港註冊物業作為抵押物。
- 提供抵押物估值報告、租金證明（若有）及招租計劃（空置物業）。
- 需證明還款能力，通常要求3年盈利記錄。
申請所需文件
政府擔保貸款
- 商業登記證／公司註冊證副本。
- 公司註冊處周年申報表。
- 最新審計財務報表（有限公司）或合夥人認證報表（合夥／獨資企業）。
- 股東、董事、合夥人身份及住址證明。
- 最近6個月銀行結單。
- 證明在港營運至少兩年文件（如繳稅通知書）。
- 百分百產品需營業額下降及薪金租金證明（如強積金供款收據、租約）。
工商舖抵押貸款（附加）
- 抵押物擁有權證明（物業買賣合約、土地登記冊）。
- 抵押物估值報告（銀行認可估價師提供）。
- 租金收入證明（租約、租金收據）。
- 空置物業需招租計劃及市場分析。
申請流程
- 評估需求：根據企業規模、資金用途及抵押物價值，選擇SFGS產品、抵押貸款或組合。
- 聯繫銀行：直接透過參與銀行申請，避免中介詐騙。
- 提交文件：確保財務報表清晰，抵押物資料完整。
- 銀行審批：銀行評估還款能力、抵押物價值及業務可行性，SFGS由HKMC審核擔保。
- 簽署協議：確認利率、還款期限及擔保費，完成抵押物法律登記。
- 資金發放：貸款存入企業賬戶。
貸款用途與限制
用途：
支付薪金、租金、購置設備、應急營運資金。
- 抵押貸款可支持業務擴張相關資產購置。
限制：
不可用於購置物業或償還現有貸款。
- 抵押物用途須符合銀行要求（業務相關）。
- SFGS貸款限於營運相關項目。
申請注意事項
- 避免中介：直接聯繫銀行，SFGS無申請費用。
- 提前準備：評估抵押物價值，準備完整財務報表。
- 選擇產品：根據企業規模及抵押物情況，選擇SFGS 80/90或抵押貸款。
- 財務透明：清晰記錄提高抵押融資及SFGS申請成功率。
- 空置物業：準備招租計劃，增強抵押物審批機會。
常見問題：政府擔保貸款與工商舖抵押貸款
Q1：SFGS如何與工商舖抵押貸款結合？
A：SFGS提供80%/90%擔保，降低銀行風險，疊加抵押貸款可獲抵押物估值70%+擔保額度融資。
Q2：工商舖抵押貸款需哪些額外文件？
A：抵押物擁有權證明、估值報告、租金證明及招租計劃（空置物業）。
Q3：空置工商舖可否作為抵押物？
A：可以，需提交租金證明及招租計劃，銀行審查抵押物現金流及出租潛力。
Q4：非永久居民可否申請抵押貸款？
A：可以，香港註冊公司符合中小企定義即可，憑工商舖作抵押物申請。
Q5：如何降低抵押融資風險？
A：制定財務計劃，選擇合適貸款額度，定期檢討還款能力，確保抵押物估值穩定。
Q6：SFGS與抵押貸款利率如何確定？
A：銀行根據Hibor或基本利率加浮動點數，抵押貸款利率因抵押物風險而異。
總結：中小企融資的抵押策略
香港中小企可透過工商舖抵押貸款釋放物業資金，結合SFGS擔保貸款提升融資額度，靈活應對資金需求。企業應評估抵押物價值及財務狀況，選擇最佳融資組合，並準備完整文件提高申請成功率。若需尋找最合適和最優惠的工商舖，可聯繫美聯工商舖等專業服務。
【注意】 以上資訊僅供參考，申請前請參閱香港政府及HKMC最新公告，並諮詢專業財務顧問，確保抵押及融資方案最適合企業需求。