馬年樓價四連升破116點 港島跑贏大市｜留學政策發酵 租金指數距歷史高位僅1.38%

踏入馬年首周，縱使農曆新年節日氣氛濃厚，樓市依然成功報捷。易發樓價指數最新報116.08點，按周升0.39%，連升四周，成功突破116點關口。一月份指數主要於113至114點之間徘徊，在消化不利因素後，近兩周接連突破115及116點關口。今年樓價累計升幅達1.12%，與2021年8月歷史高位145.76點的差距收窄至20.36%。市場普遍看好今年樓市能價量齊升，料短期內差距可進一步收窄至20%以內。這反映即使節日氣氛濃厚，一手貨尾及個別招標項目銷情依然理想，帶動市場氣氛，促使資金逐步回流二手市場。

分區方面，四區樓價呈兩升兩跌。港島區表現最佳，按周升0.34%。區內升幅主要受惠於雅盈峰在農曆新年前後數次招標均告沽清，加上海德園貨尾銷情理想，帶動區內樓價造好。九龍區亦微升0.16%，主要受柏蔚森系列及柏景峰等一手貨尾成交帶動。相反，新界西及新界東本周因區內一手成交淡靜，指數分別微跌0.01%及0.90%。展望農曆新年後，日出康城第13期及港島南岸等新盤將陸續登場。即使新一份《財政預算案》未有特別派糖或減辣，料亦無阻樓市中短期穩步上揚。預計樓市將呈價量齊升之勢，短期內樓價指數將於112至120點之間徘徊，中長線有望挑戰2021年高位。

租金方面，易發租金指數報116.91點，按周升0.54%，終止兩連跌，並連續15周於116點水平徘徊，與歷史高位118.54點的差距收窄至1.38%。租金向上，相信與政府推廣「留學香港」品牌、放寬非本地生學額有關；加上本地家庭的住屋剛性需求依然強大，縱使減息令「供平過租」持續，預料租金短期內仍會於114至120點之間上落，甚至有望在短期內突破歷史高位。

四區走勢兩極港島跑贏 節後新盤接力 樓價望挑戰高位

恒生指數在26,000點高位徘徊，金融市場表現不過不失，支撐整體投資氣氛。本周四區樓價指數走勢個別發展，呈兩升兩跌。其中港島區及九龍區造好，新界東及新界西則雙雙回軟，反映長假期間一手購買力回流二手市場的速度不一。

港島區本周表現最佳。指數報107.26點，按周上升0.34%，終止上周跌勢。區內升幅主要受惠於發展商在農曆新年前後推盤，其中雅盈峰數次招標均告沽清，合共售出19伙，加上海德園貨尾銷情亦見理想。這反映部分買家未受假期影響，依然選擇入市，令該區交投冠絕全港，帶動樓價上揚。

九龍區本周同樣造好。指數報113.21點，按周微升0.16%，連升四周。區內如柏蔚森系列、柏景峰、維港雙鑽、啟德海灣、維港灣畔1B期及傲玟等貨尾成交表現平穩。二手業主見市場承接力轉強，紛紛收窄議價空間，部分更反價求售，支持區內樓價向上。

相反，新界西本周走勢回軟。指數報120.95點，按周微跌0.01%，終止三周連升。長假期間，區內一手市場僅靠柏瓏系列、Novo Land系列及尚岸的零星成交支撐；二手業主見承接力轉弱，故擴闊議價空間，導致樓價輕微受壓。

新界東本周表現最為遜色。指數報114.68點，按周下跌0.90%，終止四周升勢。區內本周缺乏大型新盤或貨尾成交，一手市況淡靜連帶影響二手交投，拖累樓價下跌。不過，發展商剛將日出康城第13期命名為海瑅灣，項目提供逾兩千伙單位，料於農曆新年後推售。發展商積極部署，反映其看好後市，預料區內樓價短期內有望重拾升軌。

展望後市，預料發展商將持續減少優惠並提價推盤，市場相信能逐步消化一手庫存。農曆新年後，海瑅灣、港島南岸餘下期數及雲向等新盤將陸續登場，有望帶動各區樓市氣氛持續升溫。即使新一份《財政預算案》未有進一步派糖或減辣，甚至將逾一億元豪宅的從價印花稅由4.25%上調至6.5%，相信亦無阻本年樓市向好的大方向。預計樓市將呈價量齊升之勢，短期內樓價指數將於112至120點之間徘徊，中長線有力挑戰2021年的歷史高位。

留學需求支撐 租金指數止跌回升0.54% 距歷史高位僅1.38%

受惠於本學年9月起，八大資助大學的非本地本科生取錄上限由四成放寬至五成。易發租金指數最新報116.91點，按周升0.54%，終止兩周跌勢。指數連續15周於116點間徘徊，與118.54點的歷史高位僅相距1.38%，反映租務市場逐步消化季節性因素，租金走勢持續向好。

四大分區租金呈兩升兩跌。新界西表現最佳，指數報136.11點，按周升1.99%，連升兩周；港島區亦見回穩，報120.05點，按周升0.39%，結束五周跌勢。相反，新界東及九龍區走勢疲弱，新界東報120.19點，按周跌0.4%，連跌三周；九龍區報123.06點，按周跌0.41%，升勢回軟。數據反映該兩區租務承接力稍遜，令租金受壓。

28Hse研究部預期，短期內租金指數將於114至120點之間上落。政府積極推廣「留學香港」品牌，加上直資中小學錄取更多非本地生，進一步帶動租務需求。配合本地家庭的實質住屋需要，租務市場基本盤依然穩固。

展望後市，隨著留學生租樓需求陸續浮現，預期未來兩個月租金指數有機會挑戰118.54點的歷史高位。長遠而言，料2026年全年租金走勢持續向好，全年升幅介乎2%至4%。

上述指數反映2026年02月13日至2026年02月19日的市況。

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