定息按揭賺頭蝕尾？（下）
上一篇文章提到定息按揭可起到即時慳息的作用，但其實定息計劃也有幾大缺點，包括要求貸款人要有更高的入息能力，又不設現金回贈和高息戶口。加上香港處於減息週期，未來減息步伐，亦會影響是否選擇定息按揭。
首先定息按揭對申請人入息要求會較浮息按揭為高。現時申請浮息按揭，由於目前H按實際利率已達封頂息，與P按利率睇齊，故一般是以P-1.75% = 3.875厘去計算每月供款額，然後該供款額不可多於入息的一半，就可以通過入息測試。
申請定息需要較高收入
然而，定息計劃規定，以定息期後的P-1.25厘（4.375厘）去計算供款額，以600萬元貸款額為例，採用H按計劃，申請人的最低入息要求為約56,500元；而採用定息計劃，需要最少60,000元入息才能過關，對於收入處於邊緣的申請人士，必須先計清楚自己的借款能力才好選擇按揭計劃。
此外，第二個缺點是銀行不會為申請人提供現金回贈，現時銀行重投按揭市場，按揭回贈逐步回升，市場上有銀行提供約1%的按揭回贈，同樣以600萬貸款額計算，回贈就有約6萬元，相當於選用定息按揭後約24至30個月所慳的供樓開支。不過特別要提醒，多於1%的按揭回贈，是需要從貸款額中扣除。
再者，選用定息按揭，申請人亦沒有高息存款掛鈎戶口，後者的作用是對沖供樓利息支出。所以如果是有閒置資金，選擇浮息按揭，盡用高息存款掛鈎戶口的配額，可以進一步增強慳息的效果。
留意浮息或加慢減快
值得注意的是，在港美同步減息之時，大行又突然推出定息計劃，反映銀行預期息口會進一步下跌，甚至可視為一種對賭。事實上，香港減息步伐遠超預期，在過去的加息週期中，累計加息0.875厘，但大行一減就是0.25厘，並且預計今年底或會再有減息行動，浮息的實際按息與現時定息計劃的息差將會進一步收窄，明年浮息的實際利率甚至有可能低於定息的3.15厘，那麼原本選擇定息按揭的人士，就要支付較高的利息。亦因為受制於定息按揭的鎖息期，不能隨便轉按。
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