居屋2025｜一文拆解5個新居屋 + 綠置居定價、配套、優點、伏位
房委會通過推售新一期居屋，將於2026年第二季起接受申請；5個屋苑分別位於啟德、將軍澳、東涌、錦田及屏山，將推售8,316伙，面積介乎281至560平方呎，最快2027年7月落成，並將以市價七折發售。綠置居2025則有一個九龍灣新項目，提供1,467伙，定價為市價六折。面對整體樓市見底回升、加上幾個屋苑的地理、周邊配套，已公布的價錢是否合理呢？本文將為大家一一分析。
閱讀更多：
新一期居屋涉8300伙 首次與綠置居、白居二於明年次季同步接受申請
居屋・綠置居・白居二首度「三軌並行」 2026年第二季聯合接受申請
啟德啟陽苑 最貴+唯一市區盤
今期居屋「樓皇」，為唯一位於市區的居屋項目啟陽苑，坐落於啟德新發展區，鄰近港鐵宋皇臺站，地理位置優越。啟陽苑共提供1,840伙，佔今期居屋總數約20%。單位面積介乎281至490平方呎，市價七折平均呎價為9,300元，是今期推出的五個屋苑中最貴的，比去年同區啟盈苑的平均呎價9,230元略高約0.76%。建議售價介乎219萬至480萬元，關鍵日期預計為2028年10月底。
啟陽苑位於九龍市中心，鄰近啟德新發展區，生活及交通配套相當完善，地理優勢無庸置疑。項目周邊的啟德體育園區內的購物及餐飲設施已經開幕，為居民提供多元化選擇。與此同時，啟陽苑所屬的34校網涵蓋多間名校，包括保良局何壽南小學、聖羅撒學校、協恩中學附屬小學及陳瑞祺（喇沙）小學等。
樓價方面，啟陽苑的平均呎價為9,300元，雖接近私人住宅水平，但在啟德區內仍屬合理範圍。參考啟德站附近屋苑的二手成交，呎價介乎約1.7萬至2萬多元；而鄰近宋皇臺站的大型私人屋苑傲雲峰，雖樓齡已達20年，近期二手平均呎價仍高達1.5萬元。若以七折計算，這些私人屋苑的呎價約為1.1萬至1.2萬元，比較之下，啟陽苑的定價雖接近1萬元，但仍具一定吸引力，相信為今期最受歡迎的屋苑。
PIC02
東涌裕豐苑 面海+入場費最低
今期新居屋之中，供應最多為東涌裕豐苑，近四分一單位均來自裕豐苑，面積介乎281至499平方呎，有2,018伙。項目與上一期推出的裕興苑僅一街之隔，同樣位處東涌東新填海區。裕豐苑市價七折平均呎價為6,240元，與裕興苑相同，亦為今期推出屋苑中最低，建議售價介乎150萬至340萬元，以綠表買家最多可借95%計，最低首期僅需7.5萬元；白表最多借9成，首期最低15萬。預計屋苑關鍵日期為2027年9月底。
雖然裕豐苑位於東涌第103區，並非臨海用地，但該區採用了梯級式規劃設計。鄰近的私人住宅區第106區建築高度限制為70米，而裕豐苑所在的第103區建築高度限制則為110米。由於高度差異，裕豐苑約20樓以上的中高層單位，特別是北向單位，有機會遠眺機場一帶的海景，這為項目增添了特定吸引力。
作為新填海區的一部分，裕豐苑所在社區的發展尚未成熟，因此短期內交通和生活配套相對不足。屋苑距離港鐵東涌站步行需約30分鐘，車程約10分鐘；而距離較近的東涌東站，預計最快要到2029年才會落成。這意味裕豐苑於2027年入伙後的首兩年，交通便利性將受到一定限制。
作為全新發展區項目，裕豐苑周邊可參考的二手屋苑成交數據相對較少。然而其折實平均呎價6,240元，為今期居屋定價中最低，定價策略頗具吸引力。若以鄰近私人屋苑如東環及昇薈近期的二手成交呎價作參考，即約10,000至11,000元，打七折後呎價約7,000至8,300元。由於其地理位置距離東涌市中心較遠，價格進一步打折，至於性價比有多高，相信也有視乎買家的需求。
PIC03
將軍澳影輝苑 望銀線灣+唯一有560呎 適合家庭客大單位
唯一有560平方呎大單位的影輝苑，位於將軍澳影業路，鄰近坑口村及清水灣電影製片廠，提供1,628伙，整體實用面積介乎283至560平方呎。影輝苑市價七折平均呎價約為7,020元，建議售價介乎168萬至423萬元，預計關鍵日期為2028年12月底，以2026年第三季揀樓起計算，樓花期長達2年，是今期新居屋中樓花期最長的項目。
影輝苑的地理位置相對偏僻，距離港鐵坑口站需步行約20分鐘，交通便利性明顯不足。此外，屋苑周邊主要為村屋及清水灣電影製片廠，生活配套相對匱乏，最近的購物中心需步行至坑口站附近，顯得不夠方便。
從定價分析，由於影輝苑的地理條件與坑口站一帶的私人屋苑差異較大，難以直接以私人屋苑價格打七折作比較。例如，位於坑口站旁的東港城及蔚藍灣畔等私人屋苑，近期二手呎價約為1.3萬至1.4萬元，打七折後約為9,100元。然而這些屋苑基座設有大型購物商場，交通及配套優勢明顯優於影輝苑，因此影輝苑的定價對比之下顯得合理。
儘管影輝苑在交通和生活配套上存在劣勢，但也擁有一定優勢。首先，影輝苑的單位面積較大，特別是23%的單位實用面積達到447至560平方呎，適合家庭申請者，吸引力較高。其次，屋苑地勢較高，環境幽靜，景觀開揚。部分高層單位可遠眺銀線灣方向的海景，其他單位則可享開揚的山景，為項目增添不少亮點。
影輝苑的定價或可參考將軍澳另一二手屋苑清水灣半島。該屋苑與影輝苑同樣距離坑口站約20分鐘步程，住戶一般需乘搭小巴往返坑口站，小巴車程約10分鐘。清水灣半島近期二手呎價約為1萬元，打七折後約為7,000元，與影輝苑的平均呎價7,020元相近，這反映出影輝苑的定價符合市場預期，並具有一定的吸引力。
PIC04
錦田匯熙苑 樓花期最短 2027年8月底入伙
整體樓花期最短的錦田匯熙苑，靠近港鐵錦上路站，提供960伙，單位面積為281至449平方呎，市價七折平均呎價達7,150元，是今期居屋之中第二高，建議售價為180萬至345萬元，預計關鍵日期是2027年8月底，樓花期為今期居屋之中最短，以2026年第三季揀樓起計算，樓花期約1年。
匯熙苑最大的優勢在於其交通便利性，是所有新界居屋項目中距離鐵路站最近的屋苑，步行即可到達港鐵錦上路站。不過，雖然匯熙苑鄰近港鐵站，但其周邊生活配套仍未完全成熟。現時區內新盤柏瓏，亦需依賴鄰近的荃灣西站及元朗一帶的生活設施及購物配套。這使得匯熙苑在日常便利性上稍遜。
參考同區私人屋苑柏瓏近期的二手呎價，約為1.6萬元，若以市價七折計算，約為1.1萬元。而匯熙苑的七折平均呎價為7,150元，反映其定價在同區範圍內屬於合理水平，對於希望以較低價格進駐錦上路站的申請者來說，是一個具吸引力的選擇。景觀方面，匯熙苑周邊以低密度住宅及山景為主，環境亦相對清幽。
PIC05
屏山朗風苑 今期呎價第二低
朗風苑位於屏山朗風街，鄰近朗屏商場、環翠山及橫洲公營房屋發展項目，共提供1,870伙，實用面積介乎294至507平方呎。項目的市價七折平均呎價為6,310元，建議售價介乎169萬至339萬元，為今期居屋中第二低的定價，預計關鍵日期為2028年7月底。
朗風苑距離最近的生活配套朗屏商場約需10分鐘步程，但至港鐵朗屏站則需步行約20分鐘，交通便利性稍遜，屬於今期居屋中地理位置較為偏僻的項目之一，因此亦拖低屋苑呎價水平，七折平均呎價為6,310元，是今期居屋中第二低的定價。由於周邊住宅主要為村屋及公屋，較難直接參考其樓價。最近的低密度住宅綠悅，在今年6月曾錄得一宗1,016平方呎單位的成交，樓價約968萬元，呎價約9,528元。按市價七折計算，約為6,000多元的水平，與朗風苑的七折呎價接近，反映其定價亦屬於合理範圍。
PIC06
綠置居九龍灣盛緻苑 或能即買即住
綠置居方面，推出位於九龍灣的盛緻苑，屋苑靠近彩虹地鐵站，位於彩虹邨、麗晶花園之間。項目有1,467伙，市價六折後平均呎價7,020元，面積介乎280至469平方呎，23%面積小於300平方呎，項目建議售價為168萬至354萬元， 以綠表買家最多可借95%計，即首期可最低只需8.4萬元。屋苑的預計關鍵日期為明年9月底，意味申請人明年第三或第四季揀樓，不排除有機會購置不久便可入住現樓單位。
盛緻苑的平均呎價7,020元，比同期居屋項目啟德啟陽苑低約25%，相信於綠表市場上，具有一定的競爭力。然而，買家需注意九龍灣一帶的二手樓價相對偏低。鄰近的私人參建居屋麗晶花園，樓齡約40年，大部分單位均已補地價，近期二手呎價約為9,000元，僅比盛緻苑高出約28%。此外，九龍灣區內更接近地鐵站的私人屋苑，如德福花園及淘大花園，受樓齡漸增及近年樓價回調影響，呎價已回落至約1萬元水平。儘管盛緻苑的價格具吸引力，但買家需考慮資助房屋的轉售限制。相較之下，若買家具備較充裕的首期資金，選擇區內的二手私樓，未來在放售時將擁有更大的彈性。此外，隨著樓市逐步回升，買私樓亦有機會賺取投資回報。
至於參考九龍灣新盤泰峯，近月呎價約13,661元，則比盛緻苑高近1倍。
PIC07
轉售限制及買賣須知
- 「居屋2025」及「綠置居2025」開始，新推售資助出售單位於公開市場出售限制的年期，由首次轉讓日期起計十五年，縮短至十年
- 綠白表比例：50：50（如綠表申請者未能用盡有關配額，房委會會將剩餘配額撥予白表申請者，反之亦然）
- 「居屋2025」起選擇參加「青年計劃（居屋）」的40歲以下白表青年家庭及青年一人申請者會獲分派多一個抽籤號碼
- 為增加申請者成功購買單位的機會，「居屋2025」和「綠置居2025」將繼續實施優化安排，向前兩次曾連續申請同一類別資助出售單位銷售計劃而未能成功購買單位的申請者，分派多一個抽籤號碼，居屋和綠置居將會分開計算
白表入息限制
- 家庭月入$60,000｜資產限額$123萬
- 一人申請月入$30,000｜資產限額$61.5萬
開則：未來單位將全面向「開門見光」發展
房委會表示，正逐步優化單位空間的應用。因此這新一批推售的居屋單位，已有超過一半採用新的「開門見光」設計，讓住戶回家時有更好的體驗，亦令住戶能更靈活使用廚房外空間，如擺放鞋櫃、儲物櫃等，未來單位的設計亦將會全面向這個新方向發展。
不過，房委會公布中，未有列明哪些屋苑採用「開門見光」設計、哪些仍採用「開門見廁」設計，有興趣的準買家要密切留意最新公布。
梁文廣：居屋、綠置居、白居二首次聯合申請方便申請者選擇
房委會資助房屋小組委員會小組委員梁文廣在電台節目表示，新一輪居屋中已沒有百多呎的細單位，部份屋苑350平方呎以上的單位佔6至8成，相信會受到市場，尤其是一人家庭歡迎。他相信啟德啟陽苑將是最受歡迎的選擇，而其他四個在新界的屋苑雖然感覺地理位置較遠，但如屏山及錦田等還是相對方便，如匯熙苑距離錦上路站僅需幾分鐘。他補充指，雖然東涌裕豐苑相對較遠，但該區基本民生配套相對齊全。
他又估計今輪居屋銷售情況樂觀，而且以聯合申請方式，居屋、綠置居及白居二的申請者將較易規劃及選擇。梁文廣提到，過去居屋及綠置居的申請會梅花間竹，相隔約大半年，會影響申請者的考慮。今次能一次過挑選五個屋苑及綠置居，有助申請者根據其需求進行選擇。
他又認為今輪居屋定價折扣率合適，並指現時樓價漸趨平穩，並出現上升趨勢，相信申請者考慮私樓同時，會考慮選擇居屋。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
想緊貼樓市最新動態，記得追蹤28Hse以下平台！
28Hse 網頁：https://www.28hse.com
YouTube：易發睇樓團 (https://www.youtube.com/@28hse_com)
Facebook：28hse.com (https://www.facebook.com/28Hse)