香港結業潮與減租:業主如何應對銀行Call Loan風險
香港零售及餐飲業正面臨結業潮,大班西餅、海皇粥店、鴻星海鮮酒家、嘉禾院綫等相繼結業,導致商舖空置率高企。全國政協副主席梁振英多次呼籲業主減租以「做旺個市」,但許多業主擔心減租可能引發銀行Call Loan。根據市場數據,傳統旅遊區租金已下跌五至六成,街舖空置率尤高。這些挑戰源於消費者北上消費、網購興起及經濟不確定性。工商舖業主應該如何應對結業潮?減租和Call Loan之間又有沒有什麼必然關係?
香港商舖市場的挑戰
香港零售及餐飲業正面臨嚴峻挑戰,結業潮加劇商舖空置問題:
- 高空置率:測量師學會土地政策小組主席劉振江表示,傳統旅遊區商舖租金下跌五至六成,街舖空置率高於商場。
- 租金下跌:市場報告顯示,零售租金較疫情前下降13%,甲級辦公室物業價值自2018年高點下跌40%。
- 結業潮:近期約800間店舖結業,包括大班西餅、海皇粥店等知名品牌。
- 市場變化:團結香港基金副總裁葉文祺指出,消費者偏好轉向體驗式服務(如懷舊冰室、VR遊戲),傳統鐘錶珠寶店需求下降。
全國政協副主席梁振英多次呼籲業主減租以吸引租戶,強調「等待不會換回理想租金」,並提醒銀行長期空置對抵押品價值無益。然而,業主擔心減租可能觸發銀行Call Loan。
什麼是Call Loan?
Call Loan是指銀行要求借款人在貸款到期前提前償還貸款,通常因以下情況觸發:
- 借款人違約:如未能按時還款或違反貸款協議。
- 物業價值下跌:若抵押物(如商舖)價值低於貸款金額,導致負面權益(negative equity)。
- 財務風險增加:借款人整體財務狀況惡化,銀行為降低風險而採取行動。
減租與Call Loan的關係
商舖減租是否會導致銀行提前追回貸款?
減租的財務影響
- 收入減少:減租降低物業的淨營運收入(NOI),可能影響還款能力。
- 財務契約違約:商業房地產貸款常包含債務服務覆蓋率(DSCR)要求。若減租導致DSCR低於協議水平,銀行可能視為違約。
- 負面權益風險:減租反映市場需求下降,可能導致物業價值下跌。若物業價值低於貸款金額,貸款對價值比率(LTV)上升,增加銀行風險。
在香港,Call Loan相對罕見,因房地產市場活躍,物業易於轉售。然而,商舖減租可能間接增加風險,特別是當收入減少影響還款能力或物業價值下跌時。不過,香港金融管理局(HKMA)的政策為按時還款的借款人提供了保護。
HKMA的政策保護
HKMA於2023年12月20日發出指引,明確要求參與「銀行業中小企貸款協調機制」的11家銀行不得向按時還款的按揭客戶要求提前還款。這一政策適用於包括商業物業在內的按揭貸款,旨在支持中小企業(SMEs)應對經濟挑戰。參與的銀行包括:
- 中國銀行(香港)
- 東亞銀行
- 中國建設銀行(亞洲)
- 花旗銀行
- 大新銀行
- 星展銀行(香港)
- 恒生銀行
- 匯豐銀行
- 中國工商銀行(亞洲)
- 華僑銀行(香港)
- 渣打銀行(香港)
此外,HKMA於2024年3月28日宣布九項支持中小企業的措施,包括承諾不要求按時還款的客戶提前還款,並在縮減信貸額度時提供至少六個月的過渡期。這表明,只要物業擁有者按時還款,即使租金減少,銀行一般不會提前追回貸款。
商舖業主靈活策略
- 商場優勢:商場業主因全盤規劃,能以較低租金吸引租戶,維持滿租率。
- 街舖轉型:街舖業主可透過減租或引入新業態(如共享工作空間)適應市場需求。
- 創新租賃模式:提供短期租約或靈活條款,吸引新興品牌入駐。
- 長遠前景:香港作為國際金融中心,商業物業需求長遠看仍具吸引力。隨著經濟復甦及消費者習慣穩定,市場有望逐步回升。
商舖減租不一定直接導致銀行Call Loan,但可能增加風險,特別是當減租影響還款能力或導致負面權益。HKMA的政策為按時還款的業主提供了保護,但業主應採取以下措施降低風險:
- 與銀行溝通:在減租前與銀行討論,確保符合貸款條款。
- 監控財務狀況:確保DSCR等指標符合要求,避免違約。
- 靈活調整策略:降低租金或改變業態以吸引租戶,減少空置率。
- 利用政策支持:申請HKMA的中小企業融資支持措施,緩解財務壓力。
透過靈活應對市場變化,業主不僅可降低Call Loan風險,還能抓住市場復甦的機遇,實現長期穩定收益。