【2024 撻訂】擔心銀行按揭貸款不獲批準？買家取消一手樓按揭申請需要追究差額？掌握以下3個預防心法
地產消息經常報導買家撻訂或發展商追究差額的事件，為何會發生這些情況？當交易任何一方決定終止合約，我們稱之為撻訂。簡單來說，買家在簽署購買合約、支付訂金後決定取消交易。若形容買家反悔的情況，我們稱之為「撻訂」；而若賣方反悔，則稱之為「賠訂」。
（１）一手樓撻訂
冷靜期內取消交易
購買一手樓通常會有約5天的「冷靜期」，即買家在簽訂臨時購買合約後的5個工作天內可以決定放棄交易，但無法取身樓價5%的訂金。當按揭申請被拒絕，買家無法負擔房屋價格，只能痛苦地放棄訂金。在這個階段選擇取消按揭申請，發展商可沒收訂金，但不會採取進一步的法律行動。
冷靜期後取消交易
冷靜期過後，大部分情況下，買家撻訂必然會損失訂金，甚至還有其他風險需要承擔。例如，發展商有權追收差價。舉例來說，物業原售價為600萬元，在撻訂後重新售出僅為540萬元，發展商可以在沒收60萬元訂金的基礎上追收60萬元的售價差額，即買家總共損失120萬元。在少數情況下，過去曾經發生過一些新盤因護土牆及斜坡工程遲遲未獲地政總署發出滿意紙，導致交樓延遲一年以上，結果約有20%的買家選擇撻訂，而發展商罕見地賠償撻訂買家的訂金並支付利息。
一手樓取消合同能否取回印花稅？
買家在簽署正式買賣合約後需要支付從價印花稅，如果最終未能完成交易，可以向稅務局申請退還印花稅款項。
擔心一手樓因按揭問題而取消合同？3個預防方法
撻訂原因有很多，其中許多買家在支付一手樓訂金後，由於收入、資產、財務狀況或物業估價不符合要求，無法獲得足夠的按揭貸款，最終不得不取消合同。以下是我們的三個建議：
1) 選擇即時付款：購買一手樓的買家通常可以選擇即時付款或者建築期付款。建築期付款需要在收樓時申請按揭，因此有可能出現估價不足的情況。如果選擇即時付款，就能更貼近估價。
2) 確保個人入息穩定並符合按揭申請資格：確保自己擁有穩定的入息，能夠應付房屋購買開支。同時，準備充足的文件（特別是對於自僱人士，最好早日請教有關按揭文件的專業人士）。
3) 備足流動資金：在選擇物業時要同時考慮自己是否有足夠的流動資金。一旦市況或收入發生變化導致按揭貸款比例不足，擁有備用資金能夠應對這些變化，避免為籌措首期款而費盡心思。
（２） 二手樓撻訂原因
如果買家在簽約後認為樓價可能還會下跌，不想購買已支付訂金的單位，就有可能放棄交易。由於二手物業沒有冷靜期的限制，所以一旦簽署了臨時買賣合約並支付了訂金，就需要完成交易，否則就算是取消合同。如果最終取消合同，買家需要賠償以下費用：
1) 已支付的訂金
2) 買賣雙方地產經紀的佣金（通常為樓價的2%）
3) 交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、印花稅等）
4) 賣方因買方未能完成交易而導致的其他損失（例如單位再次出售時價格下跌的差額及相關費用）。
若買家在簽約後，因各種原因無法支付賠償金，可能就得透過借貸解決，而這種私人貸款可能會影響之後承擔按揭供款的能力。簽約後果可大可小，因此在做出決定前一定要慎重考慮。
「賠訂」在樓價上升時期較為常見，賣家如果看好未來市場，認為樓價還有一定上升空間，就有可能寧願支付賠償金再重新出售，以獲得更高的差價。由於臨時買賣合約具有法律效力，如果業主在簽署臨時合約後想取消交易，就需要支付以下賠償費用：
1) 退還買家已支付的訂金
2) 與訂金等額的賠償金
3) 買賣雙方地產代理的佣金（通常為樓價的2%）
4) 交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、印花稅等）
對於買家而言，如果想避免業主取消交易，可以在簽署臨時買賣合約時，在雙方協議下提出「必買必賣」的附加條款，即雙方要求強制履行合約。然而，此條款並非強制性條款，因此買賣雙方都有權拒絕接受。
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