美國減息 港銀未有跟隨｜息口見底 正式告別「大幅減息」的幻想期
本年12月11日，一如市場預期，聯儲局宣布減息0.25厘，將聯邦基金利率目標範圍下調至3.5%至3.75%。這是繼9月及11月後，聯儲局年內第三度減息，累計減幅達0.75厘。然而，與前兩次不同，香港銀行界普遍未有跟隨減息。滙豐、中銀香港、恒生及渣打等主要銀行近日均宣布維持最優惠利率不變，按揭息率維持在3.25厘水平。這是自2024年美國啟動減息周期以來，本地銀行首度未有跟隨美息下調。
本港銀行未有跟隨美國減息，明年息口走勢及樓市前景將如何發展？
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港銀維持利率的商業考量
銀行界維持利率不變，主要基於資金成本及營運考慮。
一) 加息少，自然減息也少
回顧美國在2022年至2023年的加息周期，聯邦基金利率由接近0息急速上調至5.25厘以上，累計加幅超過5厘，但當時香港銀行體系結餘充裕，本地銀行未有完全跟隨美國的加息幅度。既然當初加息幅度有限，現時跟隨減息的空間自然收窄。目前最優惠利率介乎5厘至5.25厘，已大致回落至加息周期前的水平，銀行再下調息口的空間相當有限。
二) 預期管理與息口見底
按揭業界普遍認為，最優惠利率已經「見底」。除非美國未來出現恐慌性的大幅減息，或香港銀行體系結餘顯著增加導致拆息急跌，否則銀行現階段大多傾向維持最優惠利率不變，以保留日後的調節空間。這意味香港按揭息率在短期內將進入橫行整固階段。
銀行轉推按揭優惠吸客
息口難以下調，銀行之間的競爭遂轉闢戰線，由減息轉向非利息優惠。
一) 現金回贈加碼
早前銀行收緊按揭時，現金回贈一度絕跡。然而，隨着美國持續減息，預期有助港元拆息回落，資金成本相應減輕，為銀行提供更多空間加大按揭優惠。有按揭轉介公司透露，近期大型銀行已率先部署明年按揭業務，提供的現金回贈高達1%。
翻查部分按揭轉介公司資料，一般客戶在新造及轉按物業的總回贈介乎1.25%至1.35%，專才客戶則可享約1.75%的回贈。
市場預期中小型銀行亦會加碼優惠以爭取客源，勢將掀起新一輪價格競爭，屆時整體按揭回贈比率有望突破1%。
二) 提供更靈活條款或高息存款掛鈎戶口
銀行亦積極推廣高息存款掛鈎戶口。此類戶口的存息與按息掛鈎，最高可抵銷未償還按揭貸款額的50%。以貸款港幣200萬、存入50萬為例，存款利率可達1.89%，遠高於一般活期利率0.01%，業主若善用它，可發揮自製減息的效果，顯著減少淨利息支出。
明年展望：息口關鍵在於HIBOR
展望明年按息走勢，焦點將由聯儲局的舉動，轉移至香港銀行同業拆息的實際變化。目前1個月HIBOR約為3.13厘，市場普遍預期明年拆息將維持在2至3厘水平。這主要取決於美國新政府上台後的經濟政策，以及聯儲局是否延續寬鬆步伐。
對於香港供樓人士而言，除非本地拆息能大幅回落至2厘以下，令「H按」的實際息率低於現行封頂位，否則供樓利息將繼續鎖定在3.25厘水平，短期內下調的空間不大。
明年樓市前瞻：平穩發展，量升價穩
一) 息口明確消除觀望情緒
2024至2025年間，本港銀行跟隨聯儲局累計減息1.125厘，但近期未有再跟隨美國減息，顯示最優惠利率已見底，供樓成本鎖定在3.25%。準買家及投資者可更準確計算負擔能力，觀望態度將逐步減退。
二) 「由租轉買」誘因持續
雖然最優惠利率短期內難再下調，供樓成本未見明顯減輕，但受惠於專才計劃及租務需求強勁，租金持續高企，「供平過租」現象延續，將推動部分租客轉租為買，支撐中小型單位成交。
三) 樓價預測：穩步上揚3至5%
息口穩定但非超低水平，樓價難以大幅上升。截至本年11月，一手貨尾仍有18,889伙，發展商定價策略趨向「重價又重量」，如維港•灣畔及天璽．天等新盤首批開價介乎每呎23,634至29,628元，其中維港•灣畔第1B期折實平均呎價更創啟德新高。發展商已不再急於「筍價清貨」，樓價壓力較過去兩年減輕，但存貨量偏高仍限制升幅，預期明年樓價將穩步上揚約3至5%。
結語
香港銀行是次未有跟隨美息下調，反映了本地銀行體系的商業理性。有意置業的人士應適應息口相對穩定的新常態，以現行3.25厘利率作為長期的供款預算基準，不應過度憧憬短期內會大幅減息，並應善用銀行的現金回贈及高息戶口優惠，量力而為，方為上策。
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