無負債都中伏！ 隱形信貸陷阱成置業負累
在申請按揭前，申請人需要仔細計算個人的收入與債務，然而有部分個案，在銀行審批按揭時，才驚覺自己墮進隱形財務陷阱——循環貸款。即使按揭申請人從未動用過一分一毫，惟在銀行眼中已是潛在負債，並會蠶食其按揭貸款額度，成為申請按揭路上的無形欄柵。
秦先生（化名）打算買入一個450萬元的單位並向銀行申請9成按揭，以目前3.25%息率、還款期30年計算，每月入息不少於35,252元就能通過入息測試；而秦先生每月固定收入有5萬元，又沒有其他負債，幾可肯定會順利過關。然而，秦先生幾年前曾申請過一筆循環貸款，額度達50萬元，而且一直保留相關戶口，影響了他的借貸能力。
DTI由合格變肥佬
銀行在計算申請人的債務時，循環貸款與一般私人貸款計法有所不同。假如一筆50萬元私人貸款，銀行只會按利率計算每月還款；但若是50萬元的循環貸款額度，即使未有提取，有銀行仍會以額度的大約3.5%至4％，計入去每月還款中。秦先生亦是因為這個原因，每月還款額突然增加1.75萬至2萬元。
秦先生原本在沒有欠債的情況下，其5萬元月薪，按照上述利率及還款期計算，最多能貸款約570萬元，但在扣除2萬元的每月還款額，最高貸款額降至約114萬元，貸款能力大減8成。同時，秦先生的供款與入息比率由低於50%變成超過50%，按揭申請由合格變為不合格。
資產按揭同樣受阻
即使選擇以「資產水平」作審查的申請人，循環貸款的潛在影響同樣不容忽視。雖然資產審查不設硬性的債務收入比例限制，但銀行仍然會評估循環貸款額度所帶來的財務風險，在計算資產淨值需要將整筆的循環貸款額度列為負債，同樣會壓縮申請人的按揭貸款空間。
這種「未用先計」的審核原則，並非銀行刻意刁難。由於借款人可隨時動用循環貸款中全數額度，若在按揭批出後突然提取，將大幅增加其整體負債。所以即使額度分毫未動，銀行仍須將其納入債務評估，確保借款人的財務狀況能夠承受。
類似秦先生的個案時有發生，有些比較嚴謹的銀行會向按揭申請人發出「有條件批核」，申請人需要減少循環貸款額度，甚至撤銷循環貸款相關的戶口，才會放款。一般而言，由撤銷循環貸款戶口到獲得財務機構發出確認信，快則一至兩星期，慢則需要一個月，一旦在放款前未能證明戶口已撤銷，按揭銀行可以「彈弓手」收回批核決定，令置業大計觸礁。
原文連結：
想查詢更多關於申請按揭的事宜，可以向坊間免費的按揭轉介查詢。
==============================
想了解最新按揭資訊，記得留意星之谷按揭轉介網頁、北斗按揭資訊網或社交媒體專頁。