【2025工商舖按揭指南】非住宅按揭政策與教學
工商舖按揭與住宅按揭一樣可向銀行申請貸款，但兩者在注意事項上存在顯著差異。掌握最新的非住宅按揭政策至關重要，以免影響生意規劃。無論是工廈、商廈、店舖還是車位，根據2024年《施政報告》，按揭成數已放寬至7成，並取消了按揭壓力測試，使投資者更易取得通過按揭審批。
《施政報告2024》按揭成數放寬至7成
根據《施政報告2024》宣布，自2024年10月16日起，非住宅物業（包括工廈、商廈、店舖、車位等）不論價值、用途（自用或投資收租）或是否以公司名義購入，最高可申請7成按揭，供款佔入息比率上限統一調整至50%。
資料來源：《行政長官2024年施政報告》
不同情況下的最高按揭成數
- 一般情況：70%
- 以資產水平計算按揭：70%
- 收入非來自香港：70%
暫停壓力測試 租金收入計算更靈活
工商舖按揭多用於投資物業，例如連租約購入的物業，租金收入是銀行審批的重要參考。2024年，金管局放寬政策，允許租金收入按最高8折計入總收入（必須為租約打釐印）。對於尚未出租的物業，部分銀行接受以「擬租金收入」計算，預估未來租金收入的60%作為入息依據。
資料來源：香港金融管理局
案例分析（實際按息4.5%，還款期20年）
以美聯工商舖網頁上觀塘致樂工業大廈一個約1,875平方呎單位為例：
- 售價：850萬港元，連租約出售
- 7成按揭：貸款595萬港元
- 每月租金收入：3萬港元
- 銀行計算：3萬 × 80% = 2.4萬港元
- 以按息4.5%、還款期20年計算，申請人每月入息要求從7.5285萬港元降至5.1285萬港元，大幅降低申請難度。
什麼是「擬租金收入」？
「擬租金收入」指的是尚未出租或租約未經釐印的物業，銀行會根據市場情況預估未來租金收入，通常以6折計算入息。這對計劃出租或已出租但無正式租約的投資者來說極具優勢。
案例：
- 預估租金：2.5萬港元/月
- 銀行計算：2.5萬 × 60% = 1.5萬港元
工商物業貸款額依估價而定
工商舖按揭的貸款額基於物業估價。由於工商舖估價較複雜，銀行通常要求提供圖則、照片，甚至進行實地考察。估價主要考慮以下因素：
- 租金回報率
- 地段價值
- 人流及承租能力
建議：申請前應向銀行確認估價，並備齊相關文件以加速審批。
工商舖按揭還款期最長20年
工商舖按揭的還款期限一般最長為20年，銀行會根據物業樓齡及申請人年齡調整。若物業樓齡過高，即使位於優質地段，也可能無法獲得較長還款期。
住宅物業按揭與非住宅物業按揭對比
項目
住宅物業按揭
非住宅物業按揭
按揭成數
最高9成
最高7成
按揭年期
最長30年
最長20年
驗樓要求
不一定需要
必須進行
非住宅物業可申請80%按揭成數？
若你是公司老闆，且公司有穩定盈利，可透過中小企貸款結合樓按，將按揭成數提升至最高80%。具體方式如下：
- 中小企貸款籌措1-2成資金
- 餘下6-7成透過樓按完成
注意：需審慎評估企業財務狀況，確保能應對還款壓力。
銀行審批工商舖按揭的關鍵因素
銀行審批工商舖按揭時，除申請人收入外，還會考慮以下因素：
- 物業質素：地舖需有地契證明商業用途；商場舖位因業權分散可能難以承按。
- 驗樓要求：銀行通常要求驗樓，若物業內有分租或劏房，可能影響申請。
- 租金回報率：高回報率的物業更易獲批。
由於工商舖按揭涉及的細節較多，建議購入前諮詢專業地產公司協助。有意了解更多工商舖按揭資訊？歡迎聯繫美聯工商舖查詢。