【2025 申請按揭】HIBOR下調是否一定要用H按？H按與P按指南
香港的住宅物業因其抗跌能力強，被譽為「磚頭」，深受自住買家和國際投資者的青睞。其實，在香港置業並不像想像中那麼困難。只要根據自身的收入範圍選擇合適的樓價和首期，並熟悉基本的住宅按揭知識，就能順利入市。按揭是置業過程中一個非常重要且複雜的環節，本文將介紹申請按揭的基本術語，幫助您在置業時更具信心。
什麼是按揭？
按揭是一種抵押貸款，指以物業作為抵押，向銀行或財務公司借款以購買房屋的方式。簡單來說，當您無法或不想一次性支付全額樓價時，可以透過按揭購買物業，然後根據選擇的還款年期和相應的按揭利率分期償還。
申請按揭的時機
買家通常會在簽訂臨時買賣合約後申請銀行按揭。此外，有些銀行提供預先批核服務，讓置業人士在簽署臨約前先向銀行申請，以確保該物業可以成功申請按揭。
按揭類型：H按與P按
1) H按
H按是基於銀行同業拆息（HIBOR）計算的按揭計劃，是目前最受歡迎的按揭類型，適用於私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、居屋及綠置居單位等。銀行同業拆息是指本地銀行之間互相拆借資金的利率，通常隨著銀行體系的資金餘額變化而波動。香港銀行公會每天早晨會更新當日的拆息數據，經絡按揭也會提供最新的拆息走勢供參考。
H按的特色
設有鎖息上限：由於銀行同業拆息每月變動，H按的每月供款額不固定。為了避免拆息上升導致供樓開支增加，大部分銀行會為H按提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限時，便可使用鎖息上限的利率供款。
2) P按
P按是以最優惠利率（Prime Rate）為基準的按揭計劃。最優惠利率是各銀行為優質客戶提供的基本貸款利率，除了按揭貸款外，私人貸款、信用卡及存款戶口的利率也受最優惠利率影響。
P按的特色
- 每月供款較穩定：由於最優惠利率的變動幅度通常較小，因此P按相對於H按更為穩定。然而，在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會更便宜，因此大多數人會選擇H按。
按揭利率計算方式
若非全額付款購房，則需向銀行申請按揭以供樓。供樓利息的多寡取決於樓價、按揭計劃、按揭成數及是否需繳交按揭保險費等因素。
按揭成數（2024年10月最新修訂）
- 自用住宅物業：任何樓價，最新按揭成數上限為70%
- 非自用住宅物業/公司持有：任何樓價，最新按揭成數上限為70%
- 工商舖、車位：任何樓價，最新按揭成數上限為70%
新按、轉按與加按
新按
新造按揭是指在購買物業時承造的按揭。例如，買家以600萬港元購入新葵芳花園單位並承造六成按揭，貸款額為360萬港元，這即屬於新造按揭。
轉按
轉按是將原有的按揭貸款轉至另一家貸款機構。透過轉按，借款人可以獲得現金回贈或更優惠的貸款條件。轉按可分為「平手轉按」和「轉按套現」。平手轉按是指不改變剩餘還款額而轉往另一家銀行；若在轉按過程中提取資金，則屬於「轉按套現」。
轉按的好處
- 擺脫發展商的呼吸Plan或二按：發展商提供的吸引性計劃通常在前幾年享有低息，但之後利息可能大幅提高。若物業估值上升，可透過轉按享受銀行的低息計劃。
- 擺脫按揭保險：若借款人不再需要自住，可透過轉按退保並節省保費。
加按
當業主急需現金時，可以考慮加按套現，即向同一家銀行重新申請更高額度的貸款以提取資金。最佳時機是物業升值後，重新估值以獲得更多貸款額度。
按揭保險
按揭保險計劃自1999年推出，現由香港按證保險有限公司負責運營。透過按揭保險，置業人士在申請銀行按揭時，可以獲得更高的貸款成數。具體來說：
- 1,000萬元或以下的物業：最高貸款成數為90%
- 1,000萬至1,125萬的物業：最高貸款成數為80%至90%（貸款上限900萬）
- 1,125萬至1,500萬的物業：最高貸款成數為80%
- 1,500萬至1,715萬的物業：最高貸款成數為70%至80%（貸款上限1,200萬）
- 1,715萬至3,000萬的物業：最高貸款成數為70%
罰息期
申請按揭時，銀行職員會提醒客戶注意罰息期。如果在指定時間內轉按至其他銀行，原銀行會收取手續費。一般罰息期為2至3年。
新盤按揭攻略
許多人偏好購買一手樓或新盤，因為發展商提供多種優惠付款計劃。這些付款方式會影響按揭申請。目前新盤主要有兩種供款方法：
- 即供付款：樓花時期已開始上會。
- 建期付款：正式收樓前才上會。
樓花按揭
樓花是指一手物業在未完成建設前已擁有的權益。發展商通常會提供多項優惠。樓花按揭的貸款成數與現樓相同，1,000萬元以下的物業最高可達90%。
建期按揭
選擇建期付款的按揭，1,000萬元以下的物業最高貸款成數同樣為90%。但需注意按揭風險，例如借款人收入可能變動或物業估價不如預期，這些都會影響最終貸款額的批准。
發展商按揭與銀行按揭的比較
為了促進新盤銷售，發展商通常與財務公司合作推出優惠按揭計劃。申請發展商按揭時，無需進行壓力測試，因而被稱為「呼吸Plan」。然而，發展商按揭的缺點是蜜月期（約2至3年）後，可能面臨較高利息，屆時業主需再轉按以獲得較低利率。
住宅/二手樓按揭攻略
二手住宅的按揭相對簡單。如果不選擇高成數按揭或按揭保險，任何樓價的最高按揭成數均為70%。按揭保險方面，具體成數如下：
- 1,000萬元或以下的物業：最高90%
- 1,000萬元至1,125萬元：最高80%至90%（貸款上限900萬）
- 1,125萬元至1,500萬元：最高80%
- 1,500萬元至1,715萬元：70%至80%（貸款上限1,200萬）
- 1,715萬元至3,000萬元：最高70%
二手樓按揭注意事項
物業估價：購買二手樓時，需注意物業的估價，因為估價結果將影響銀行的最終按揭成數。銀行會委託專業估價行進行評估。想了解心儀物業的初步估價，可參考經絡按揭的中銀網上估價服務。
人齡及樓齡：二手住宅按揭的最長還款期為30年，但會受到借款人年齡及樓齡的影響。一般銀行會以「75減人齡」及「75減樓齡」計算最長還款期。例如，若借款人年齡為50歲，理論上最長還款期為25年；若樓齡為60年，則最長還款期為15年。
如何獲得按揭現金回贈？
在申請按揭時，銀行會提供現金回贈以吸引客戶。根據金管局指引，若現金回贈低於1%，則不影響貸款額；若高於1%，則需在貸款額中扣除，銀行在完成買賣後才會發放現金回贈。例如：
- 若為600萬元物業申請60%按揭，貸款額360萬元，現金回贈為1%則為$36,000，首期保持在240萬元。
- 若回贈為1.2%，則需在貸款額中扣除$43,200，最終貸款額為$3,556,800，首期開支增加至$2,443,200，銀行隨後發放現金回贈。
如何獲得按揭Mortgage-link戶口？
不少按揭計劃設有高息的Mortgage-link計劃，允許將額外資金存入高息存款戶口，享有高息的存款額為剩餘按揭貸款額的一半。透過使用Mortgage-link，可以節省利息開支。若有充裕資金，選擇包含Mortgage-link的按揭計劃通常會更具優勢。
Mortgage-link特色
- 與按揭利率一致：假設按揭貸款實際利率為3%，則Mortgage-link戶口的利率亦為3%。無論是私人屋苑還是資助房屋，均有銀行提供Mortgage-link計劃。
- H按、P按計劃皆有Mortgage-link：H按、P按或定息按揭均有銀行提供Mortgage-link計劃，但一般僅限於住宅按揭，商業物業則不適用。
Mortgage-link的好處
- 慳息：高息戶口享有與按揭利率一致的利率，通常高於一般銀行的活期利率，能夠對沖部分按揭利息支出。
- 活期存款彈性：Mortgage-link屬於活期存款戶口，當有資金需求時可隨時提款，非常適合存放備用資金，節省利息開支。
什麼是按揭轉介？
市場上的按揭計劃繁多，若買家或業主不確定哪個銀行的按揭計劃最適合自己，可以尋求按揭轉介公司的幫助。這些公司不會向客戶收取手續費，而是向銀行或財務機構收取佣金。經絡按揭轉介是市場上其中一間最受歡迎的按揭轉介公司。
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