魔鬼在細節中 銀行取消封頂息機率有幾高？

按揭市場連日都有壞消息，除了銀行為H按加封頂息之外，多間中小型銀行近月亦為工商舖等非住宅物業取消「封頂利率」，由於中小企營業狀況容易受大環境影響而見紅，故銀行要保障自己，調升貸款利率也無可厚。惟不少住宅業主都擔心：銀行會否連帶取消住宅按揭的封頂利率，從而令供樓壓力大大增加？

幫讀者計一計數，現時市場上目前普遍計劃為一個月拆息（H）加1.3%，以H為4.3%計，利率理應為5.6%；惟在封頂利率下，實際利率為最優惠利率（P）減2.5%，實際利率即降至3.625%。一旦銀行取消封頂利率，供樓利息會急升2厘，以貸款額500萬元、供款期30年計，原本每月供款為22,800元，取消後則變為28,700元，即供款多近6,000元。

銀行有權更改合約條款

雖然到目前為止，暫時未有銀行試過取消一般自住按揭客戶的封頂利率條款。惟讀者要明白，銀行是有權對現有客戶取消封頂利率，因為在客戶與銀行簽署的按揭貸款信中，會設有銀行「保留更改合約條款」之權利，當中包括單方面追收貸款（Call loan）及加息。

而事實上，中小型銀行規模較細，吸納資金成本較高，加上現時按揭利率較拆息為低，的確有加息壓力，現時按揭利率未必會維持太久，所以住宅業主擔心不無道理。

需有足夠時間讓客戶轉按

不過銀行在封頂息這個問題上，除了要考慮實際效益，亦必須顧及客戶對公司的觀感。因為一旦強行取消封頂利率，即使不違反合約，也會面臨信譽危機，當銀行和客戶關係全面瓦解，未來就很困難去營運，故無論是追收貸款或強行加息，銀行都甚少執行。

如果不幸地，銀行決定向小業主開刀，強行撤走封頂利率，也不是世界末日，銀行會給予按揭客戶足夠時間轉按至其他銀行，而一些大型銀行資金成本較低，取消封頂利率之壓力相對細，故相信業主仍能夠選擇適合的按揭計劃。

必須重申，現時一般住宅發生取消封頂利率機會甚微，業主毋須過份憂慮。如果在供款期間有任何疑難，客戶都可以向坊間免費的按揭中介尋求解決方案。

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