單位租值偏離市價 轉按如何說服銀行？
曼聯球星拉舒福被譽為慈善球王，因為他於場外也樂於行善，最新就有報道指，他將自己的豪宅以超低價租予退休後卻因投資失利而破產的前曼聯舊將布朗，此舉令人暖心。不過如果在香港，良心業主如有意申請按揭，並以租金收入增通加通過壓測機會，銀行會詳細檢視單位的租金水平，如果太過偏離市價，無論是租金太高或太低，都會惹起銀行懷疑，窒礙按揭申請。不過業主也有應對之策，下文會逐一拆解。
有業主計劃將西環一個500呎的唐樓單位轉按，並且相信其工作薪金，加上租金收入，通過壓測是沒有問題的，但出租物業只可承造最高5成按揭。而且該單位原來多年來都是以低價3,000元租予業主的結拜之交，銀行在審批其按揭申請時，看到租金水平低得離譜，逐懷疑業主把單位劏開，3,000元只是其中一間套房租金。由於銀行大多不會為劏房單立承造按揭，故要求上門驗樓，業主也要花時間配合驗樓，令轉按程序推遲。
雖然業主最終能成功轉按，但由於實際租金收入不多，主要還是倚靠業主本身的工作收入去通過壓測。如果其他業主有類似情況，而又沒有穩定的工作收入，在申請轉按時，也可用擬租金收入去計算入息之中，即由銀行請估價行代為估值，以預期租金代替實際租金。
高租金有助提升估價
不過要留意，有打釐印的租約，每月租金可用7折計算入息，相反用擬租只可以計6折。另外，銀行如在批核時有機會以估租計算，也很可能要求業主先完成與朋友的租約並出示退租書才會放出貸款。或者業主需委託律師樓的見證下，與好友重新簽訂接近巿值租金的租約，銀行才會通過審批。
另外，如果租金不是過低，而是高市價一截，銀行也有機會質疑其實際租金收入，或改用估值租金去計算入息。業主可以直接向銀行提出上訴，提供現場照片證明單位裝修所費不菲，而且買入了名貴傢私，故租金高於市價是非常合理，銀行有機會同意接納解釋。而且，高租金合約有助提高物業估價，方便業主借到理想的貸款額。
星之谷按揭轉介
==============================
想了解最新按揭資訊，記得留意星之谷按揭轉介網頁、北斗按揭資訊網或社交媒體專頁。