請更新您的瀏覽器

您使用的瀏覽器版本較舊,已不再受支援。建議您更新瀏覽器版本,以獲得最佳使用體驗。

財經

香港非住宅物業投資全攻略:工廈、商廈、舖位買賣風險與機遇解析

美聯工商舖資訊站

發布於 04月02日06:57 • 美聯工商舖

香港非住宅物業投資全攻略:工廈、商廈、舖位買賣風險與機遇解析

關鍵詞:工廈投資、商廈按揭成數、舖位租金回報、非住宅印花稅、買舖注意事項

為什麼現在是投資香港非住宅物業的黃金時機?

近年,香港工商舖物業價格持續低企,吸引不少精明投資者趁低入市。非住宅物業(工廈、商廈、舖位)憑藉其高回報潛力成為焦點,但潛在風險同樣不容小覷。本文將為你詳細剖析買賣流程、隱藏陷阱及必知要點,助你把握投資良機。

如何選擇優質非住宅物業?專業代理助你決勝

挑選理想的工廈、商廈或舖位,專業地產代理是你的最佳拍檔。地點是物業價值的核心——交通便利、人流充沛或靠近住宅區的物業,往往具備更高的出租率與升值空間。此外,物業質素亦關鍵,例如樓底高度、出入口設計、管理費水平、車位配套及周邊環境噪音等,都是不可忽視的因素。
立即聯繫美聯工商舖,讓專業團隊助你精選心水物業!
小貼士:委託多個代理尋找「筍盤」雖可增加選擇,但每次睇樓需簽署「地產代理協議」。若在協議有效期內成交,即使非經該代理介紹,佣金仍可能需支付,簽約前請留意條款。

工商舖交易流程全解析

第一步:了解物業用途限制

購買前,務必確認物業用途是否符合你的計劃:

  • 舖位:查閱大廈公契,確認是否限制特定行業(如禁止飲食或教育用途),以免影響經營。
  • 工廈:核查地契是否僅限「工業用途」,若改裝為工作室或零售,可能需補地價。
  • 商廈:部分寫字樓禁止共享辦公空間,限制租客類型,影響租賃靈活性。

第二步:計算投資回報率

租金回報率公式:(年租金收入 ÷ 購入價) × 100%
例子:以800萬購入商舖,月租3萬,年回報率 = (3萬 × 12 ÷ 800萬) × 100% = 4.5%。
注意:管理費、差餉及維修成本等隱藏支出可能拉低實際收益,需全面計算。

第三步:查冊三大要點

查閱土地登記冊是確保交易安全的關鍵步驟,重點關注以下三項:

  • 物業資料

  • 包括地址、地段編號及地契條款。

  • 買舖提醒:地契用途(住宅或商業)決定是否可合法經營,若違規可能被「釘契」或收回。

  • 業主資料

  • 顯示歷任業主、成交價及按揭狀況。

  • 參考價值:近期購入的單位議價空間較小;「all money」按揭可能反映業主財務壓力。

  • 物業轇轕

  • 列出產權負擔(如押記)或租約等文件。

  • 風險提示:負擔過多可能影響業權完整性,需謹慎評估。

第四步:檢查僭建與違規問題

買舖注意:核對物業圖則(可向屋宇署申請),檢查以下常見僭建:

  • 簷篷/招牌:未經批准或超規範,可能影響結構安全及維修。
  • 閣樓:合法「入則閣」需屋宇署批准,否則屬違規「自建閣」,影響牌照申請。
  • 天井:圖則標示「LW(Light Well)」的天井不可私自封頂改建,違規可能被勒令拆除。
  • 排水系統:非法加建廁所可能導致排污不合規,影響環境並招致罰款。

業權與按揭成數的關係

  • 獨立契:單一業權單位,按揭申請手續簡便,獲批機會較高。
  • 劏盤:未經批准分拆的單位無獨立業權,銀行多拒批按揭。
    建議:交易前確認業權清晰,避免按揭受阻。

非住宅印花稅詳解

非住宅物業印花稅採用「從價印花稅」遞進稅率:

  • ≤ $4,000,000:$100
  • $4,500,001 - $4,935,480:$67,500 + 超額部分的10%
  • $21,739,120+:4.25%
    例子:購入$500萬商廈,印花稅 = $67,500 + ($500萬 - $450萬) × 10% = $117,500。
    來源:香港政府一站通

工商舖按揭成數

根據《2024施政報告》,非住宅物業按揭最高可達7成,還款期最長20年,視樓齡及申請人條件調整。

撻訂風險

  • 臨約階段:買方悔約失細訂,賣方悔約賠雙倍。
  • 正約後:若因業權問題可退約,否則賣方可沒收大訂並追討差價。

工商舖買賣三大陷阱及應對策略

1. 工廈「分拆契」風險

部分工廈單位被分拆出售,影響按揭及轉售價值。
應對建議

  • 查公契確認土地用途。
  • 查冊核實業權及是否有「釘契」。
  • 確保符合《建築物條例》要求。
  • 預先確認銀行估價,避免資金缺口。

2. 商舖「假長約」與「假高回報」

  • 假長約:租約看似長期,實則即將到期。
  • 假高回報:租金被誇大,接手後收益大減。
    應對建議:核查租約真偽、租客背景及交租紀錄,留意免租期陷阱。

3. 商廈「管理費爭議」

高昂管理費可能侵蝕回報率。
應對建議:查閱大廈財務報告,預算管理費影響,確保投資回報穩定。

工商舖投資Checklist

  • 確認物業用途與計劃吻合。
  • 計算租金回報並考慮隱藏成本。
  • 查冊核實業權及僭建風險。
  • 預算印花稅、佣金等費用。
  • 確保按揭成數及首期資金充足。
  • 避開分拆契及假租約陷阱。

總結

當前香港非住宅物業價格低位,政策利好(如高按揭成數)為入市提供了難得機遇,但潛在風險需謹慎應對。想深入了解或尋求專業建議?聯繫美聯工商舖,把握投資先機!

查看原始文章
Loading...
Loading...
Loading...
Loading...
Loading...
Loading...
Loading...
Loading...

最新內容

陳樂怡:小鵬規模效應擴 扭虧可期

on.cc 東網

鄺紫珊:環球股市波動增 宜加強防守

on.cc 東網

【資金流事務所】下周展望 - 港股回調 最強支持在那?彭偉新 2025-08-16|菠蘿包工作室 BoLoo Finance

郭思治工作室

家長客趕開學前搬入新屋 斥3.3萬「即睇即租」荃灣柏傲灣海景三房套|二手樓租賃

am730

智能眼鏡出貨翻倍 Ray-Ban Meta跑出

on.cc 東網

【跌價停不了】居屋已補價三房劈至呎價僅6700多元沽

on.cc 東網

新光黃埔今開幕 料帶動人流升30%

on.cc 東網

啟德DOUBLE COAST I上載價單5號 折實平均呎價約17852元

on.cc 東網

專家樓評:樓契文件缺失點做好?如何避免?

on.cc 東網

華府擴大鋼鋁關稅適用範圍至衍生產品

商台新聞

工商舖點評|學生宿舍:商廈市場的新藍海|李鎮龍

BossMind

元朗尚悅.嶺頂層特色戶「6折」易主 原業主6年前高位斥逾5球入市|二手樓成交

am730

陳政深:港股高位整固 宜中線部署

on.cc 東網

富豪.山峯單日標售3伙分層戶 套現逾7200萬|沙田新盤

am730

【錢夫人巡舖】內地銀行來港開業 10厘港元存息搶客

on.cc 東網

【財經快閃講】 下週展望 《 藺常念 李澤銘 伍禮賢 黃敏碩》2025-08-16 |菠蘿包工作室 BoLoo Finance

郭思治工作室

新護國神山出現了?股價3個月狂飆8成 財經達人2年前神預言

中天新聞網

川普預告將宣布鋼鐵和半導體關稅 美股多收黑

VOCO News

雙普會登場 國際油價下跌

VOCO News

黃金持穩 但週線收黑

VOCO News

廖嘉豪:英鎊兌美元或受制1.60 料跑輸歐元澳元及日圓

on.cc 東網

特朗普︰未來一兩周公布半導體關稅 稅率或達300%

商台新聞

美股個別發展 道指上升34點

商台新聞

紐約期油下跌1.8%

商台新聞

【東方日報產評】華景氣弱挑戰大 中港股市須發力

on.cc 東網

歐洲股巿個別發展

商台新聞

東方日報B1:恒指周漲411點 北水破天荒單日淨買358億

on.cc 東網

中國神華:中期利潤分配將不少於純利75%

on.cc 東網

梧桐國際發盈喜

on.cc 東網

港建設控股發盈警

on.cc 東網

【業績一覽】萬國黃金集團、欣融國際及通天酒業

on.cc 東網

中國國航7月客運運力按年升2.3%

on.cc 東網

【業績一覽】摩比發展、白雲山及荃信生物

on.cc 東網

北部都會區半新私樓淪銀主貨 以365萬推拍創同類最低價

on.cc 東網

龍湖集團料中期純利按年跌45%

on.cc 東網

美國上月零售銷售微升0.5% 符預期

商台新聞

華爾街股市早段個別發展

商台新聞

啟德全新盤即日售約30伙 同區盤獲買家斥1844萬掃3伙

on.cc 東網

【業績一覽】華潤建材科技、智數科技及京城機電

on.cc 東網

美股三大股指個別發展 港股夜期高水

on.cc 東網