工商舖物業面積換算指南：平方米與平方呎的精準轉換技巧

在香港的工商舖物業投資領域，準確的面積單位換算是核心技能，它不僅影響交易評估，還直接關係到投資收益的精確計算。本指南從工商舖投資視角出發，深入剖析平方米與平方呎之間的轉換原則，協助投資者有效掌握物業面積的測量與應用。

工商舖面積換算的基本公式

核心轉換關係

• 1平方米 = 10.764平方呎
• 1平方呎 = 0.0929平方米

實務中的快速近似值

為了便於現場即時估計，業界常用以下簡化數值：

• 1平方米 ≈ 10.8平方呎（誤差約0.3%）
• 1平方呎 ≈ 0.093平方米（誤差約0.1%）

工商舖物業面積計算的獨特特徵

以建築面積作為主要計價依據

不同於住宅市場，香港工商舖物業通常以建築面積作為買賣或租賃的計價基礎。此標準涵蓋：

• 單位內的可使用區域
• 外牆及建築結構部分
• 共享設施（如走廊、電梯廳、衛生間）
• 公用空間（如管道井、設備室）

實用率對投資效益的關鍵作用

工商舖的實用率（即可用面積佔建築面積的比例）會直接影響物業的實際利用價值：

物業類型 典型實用率範圍(估計) 影響因素 寫字樓 70%-85% 大堂設計、電梯數目、公共區域配置 工業大廈 65%-80% 貨運電梯設置、通道寬度、消防設備 舖位 60%-75% 店面寬度、後勤區比例

工商舖面積換算的實際應用案例

租賃費用快速評估

例如，一個寫字樓單位標註建築面積為1,200平方呎，月租為30,000港元：

• 每平方呎租金 = 30,000 ÷ 1,200 = 25港元/平方呎

• 轉換成平方米計價：

• 建築面積：1,200 sq ft × 0.0929 = 111.48平方米

  • 每平方米租金：30,000 ÷ 111.48 = 269港元/平方米

投資回報的比較分析

在評估不同單位時，將面積統一轉換為平方米，能提供更客觀的比較基礎：

單位A：建築面積800平方呎，售價1,200萬港元

單位B：建築面積75平方米，售價1,350萬港元

統一轉換為平方米：

單位A：800 × 0.0929 = 74.32平方米

單價比較：

單位A：1,200萬 ÷ 74.32 = 161,424港元/平方米

單位B：1,350萬 ÷ 75 = 180,000港元/平方米

工商舖面積相關術語解析

建築面積（Gross Floor Area）

這是工商舖交易中最常見的面積定義，包括：

• 單位內的樓層面積
• 外牆厚度的50%
• 公用區域的分攤部分
• 管理辦公室、機房等共享空間

實用面積（Net Lettable Area）

雖然在工商舖市場並非強制性要求，但一些資深投資者會作為參考：

• 實際可租用的樓層空間
• 排除公共通道、電梯廳
• 不含衛生間、管道室

工商舖面積換算的進階技巧

精確計算時的小數位處理

在正式文件和交易中，建議保留適當小數位以確保準確：

• 建築面積：至少保留2位小數
• 租金單價：保留4位小數以提升精確性

工商舖投資者的實用建議

• 確認面積標準

• 簽約前明確面積計算方法

• 要求供應詳細的面積測量圖紙

• 現場驗證測量

• 委託專業測量師進行實地檢查

• 比對產權文件與實際尺寸的差異

• 統一比較基準

• 將多個物業轉換為同一單位進行對比

• 考慮實用率對物業實際價值的影響

常見疑問解答

Q: 為何工商舖市場偏好使用建築面積計價？ A: 工商舖的價值不僅限於單一單位，還包括整個建築的配套設施。建築面積能更全面體現物業的綜合優勢，如寬敞大堂和充足電梯，提升整體檔次。

Q: 如何快速將平方呎轉換為平方米？ A: 簡單方式是將平方呎除以11，例如1,000平方呎約為90.9平方米。若需精準，則乘以0.0929。

Q: 在投資工商舖時，應優先關注單價還是總價？ A: 兩者缺一不可。單價（每平方呎/平方米）有助於比較物業價值，而總價則涉及實際資金投入和融資安排。建議先用單價篩選，再依總價作最終決定。

單位換算速查表

換算類型 精確換算 業界近似值 平方呎 → 平方米 × 0.092903 × 0.093 平方米 → 平方呎 × 10.7639 × 10.8 呎 → 米 × 0.3048 × 0.305 米 → 呎 × 3.28084 × 3.28

熟練運用面積換算技巧，是每位工商舖投資者必備的能力。透過本指南的轉換方法和實例應用，您能更專業地分析物業價值，並制定智慧的投資策略。