【2025 物業估價】網上估價與真人估價邊個好？拆解網上估價及真人估價程序
買樓申請按揭時，最擔心遇到的情況之一就是 估價不足，即銀行給出的物業估值低於實際成交價，導致買家需要額外準備現金支付差額。為了避免這類問題，買家在申請按揭前，可以先透過 網上估價 或直接向銀行估價，從而對物業的樓價有基本的預算。
目前市場上有多個估價工具，而經絡按揭的網站提供中銀香港銀行的 免費網上物業估價服務，是置業人士非常實用的參考工具。以下將詳細介紹 網上物業估價步驟，以及當遇到估價不足時的處理方法。
物業需要估價的原因主要有以下幾點：
反映市場價值：銀行的物業估價可以準確反映該物業的市值，幫助銀行評估風險。
按揭申請的依據：當置業人士向銀行申請按揭時，銀行會委託測量師進行估價，以確定貸款額度。
防止估價不足：如果物業估價過低，銀行批出的貸款額可能低於預期，置業人士需要額外增加首期資金。例如，若買家計劃以800萬購買物業，並希望申請480萬的按揭，但銀行估價僅為700萬，則按銀行的六成按揭批出來的貸款額將是420萬，買家需額外支付60萬才能完成交易。
降低風險：準確的估價可以減少銀行在貸款過程中的風險，確保其資金安全。
免費網上銀行估價的用途
使用免費網上銀行估價有多個好處，以下列舉幾點：
幫助還價
對於新手買家來說，業主開價時常常不知道該如何還價。免費網上銀行估價可以作為還價的依據。例如，若業主開價900萬，而網上銀行估價顯示僅為800萬，買家便可以以此為根據進行還價，增加議價的空間。初步了解估價狀況
網上銀行估價能讓買家初步了解物業是否存在估價不足的情況，從而對按揭貸款額有更清晰的掌握。了解是否為凶宅
網上銀行估價也有助於買家初步了解該單位是否曾發生事故。若查不到估價，並不一定代表該單位曾發生事故，可能是資料庫中缺乏相關數據。遇到此情況，建議聯繫按揭轉介公司經絡按揭，由專員向多間銀行查詢估價。如果多間銀行均無法提供估價，或估價極低，則需向專業人士或地產代理了解原因，可能涉及凶宅或違反建築物條例等問題。
如何進行免費網上銀行估價？
目前經絡按揭與中銀香港合作，提供免費網上物業估價服務。網上估價的步驟如下：
- 瀏覽經絡按揭平台，進入物業估值頁面。
- 選擇物業類型（住宅、工廠大廈、商舖或車位）。
- 輸入地區（香港、九龍、新界、離島）、區域（如九龍灣）、大廈名稱、座數及樓層。
- 勾選條款及細則聲明。
- 點擊即時物業估值。
根據以上步驟，即可獲得有關單位的估值。若想即時申請按揭，可按下紅色按鈕【立即申請】。
網上找不到估價的處理方法
如果在網上銀行無法找到物業估價，可能與銀行的分區有關，建議嘗試其他區域尋找該屋苑的資料。另外，某些單位（如村屋、單幢樓、工廠大廈）可能在網上無法查到估價。可直接聯繫按揭轉介公司，提供物業的詳細地址，因為這些公司與多間銀行有連繫，能進行估價，但結果可能無法即時得知。
網上估價的準確性
網上估價的準確性有時會受到更新滯後的影響，因此只能作為初步參考。銀行在批核時仍會依據實時估價進行計算，可能與網上估價有所出入。此外，網上估價通常僅限於大型銀行，而若想比較不同銀行的估價，則需尋求專業的按揭轉介公司。
如何找真人直接估價？
找專業的按揭轉介公司申請按揭，可以免費比較不同銀行的估價。只需填寫簡單的按揭轉介表格，即可獲得專員從物業估價到申請按揭的全方位服務。
估價FAQs
１）估價的影響因素
單位的估價會受到市況、成交紀錄、單位狀況、樓齡及周邊環境等因素影響：
市況：樓市上升時，銀行估價通常較為貼近市場，但若業主開價過高，可能出現估價不足的情況。反之，樓市下行時，銀行估價會較為保守。
成交量：若物業成交價持續上升，銀行估價通常較好；若成交價下滑，則估價會較差。成交量頻繁時，估價會更貼近成交價。
單位類型：高層單位或面向良好方向的單位估價通常較高，而低層或方向欠佳的單位則較保守。
物業背景：若單位曾發生不自然死亡事件，銀行可能會大幅折扣估價，甚至不進行估價。
2) 防止估價不足的方法
比較不同銀行的估價：每間銀行的估價標準不同，若一間銀行的估價不足，建議尋找其他銀行進行申請。
仔細調查單位：在選擇物業時，親自查看質素，並查閱物業的背景及成交紀錄，以評估其是否能順利通過估價。
3) 估價不足與估凸價的問題
估價不足的情況較容易理解，但估價過高（估凸價）也會影響銀行的批核。如果估價比成交價高出超過一成，銀行在批核按揭時會產生疑問。買家應該向多間銀行查詢估價，以找出合適的銀行，這樣可以增加批核的機會。若有合理解釋，銀行也可能批出按揭。
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