換樓客吼準時機 舊樓未賣供款都可不計壓測
上星期文章提到樓換樓容易出事，特別是在樓市下行的情況，現有物業跌價賣不出，有機會影響按揭成數，以及不能退稅。但如果先買後賣的業主掌握得好，在申請新按揭計算壓測時，部份銀行亦可免卻現有物業按揭部份的供款，令業主可以順利購入心水單位並完成按揭。
該名先買後賣的業主看中了一個1,200萬元的單位，想向銀行承造按揭840萬元，同時希望計算壓測可以豁免現有物業的供款，他經按揭中介公司的職員協助下，成功尋找到滿足條件的銀行，讓他安心換樓。
不過，即使豁免了舊按揭的供款，但由於有物業在手，銀行要求業主的供款與入息比率上限（DTI）不是用50／60計算，而是要用40／50計算，幸好業主收入不俗，能夠輕鬆過關。如果收入屬掹掹緊的申請人，則需要加入擔保人。
此外，銀行亦要求業主要在批出貸款2個月內，完成賣出現有物業的交易，惟一旦現有物業遭撻訂，業主新買入的單位便不再是首置身份，而且舊按揭供款會仍然在身，每月還款便需要計入DTI內，銀行亦需要重批按揭，追收部份貸款差額，甚至有機會要求貸款人立刻還清按揭。
至於按揭成數方面，有銀行可以批出高成數按揭，最多借到8成的貸款，但一定不能做9成，惟亦有銀行在審批業主的申請時，只批出6成的貸款。
過去亦有換樓的個案，能夠在申請按揭時豁免計算原有單位的按揭供款，惟相關操作還有一個附帶條款，就要需要業主用同一間律師樓處理兩宗買賣，讓銀行可向律師樓確認賣出單位的交易狀況。
最後提提大家，先買後賣可以讓業主直接由舊居搬到新屋，但需要條件是業主手頭資金充裕，可先行墊支新購物業首期。否則對於需要賣樓資金去繳付新購物業款項的換樓客，先賣後買就會有數天的居所真空期，變相需要搬兩次屋。
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