【2025 銀主盤】用20幾萬入市？分享買入途徑+支付訂金時間+影響按揭因素
2025年有多個銀主盤待售，這些物業在過去的拍賣行中吸引了不少投資者的目光。那麼，究竟何謂銀主盤？在選擇銀主盤時，買家應該留意哪些關鍵因素？銀主盤是否能夠申請按揭？讓我們通過經絡按揭來全方位拆解銀主盤的買賣資訊。
1. 銀主盤是甚麼意思？
銀主盤是指物業的業主因無法償還銀行的按揭貸款，導致承按銀行向法庭申請回收該物業，隨後將其在市場上出售。這裡的「銀主」指的就是借款人，即放貸給你的銀行或財務公司。
2. 出現銀主盤的原因是甚麼？
通常如果借款人能按時供樓，即使物業的市場價值低於按揭金額，出現「負資產」的情況，銀行也不會立即收回物業。只有當借款人的財務狀況惡化，長期拖欠還款時，銀行才會啟動所謂的「call loan」程序，最終可能會收回物業。一般而言，若業主拖欠按揭貸款超過3至6個月，銀行便有權根據按揭條款及《物業轉易及財務條例》，委派執達吏收回該物業。
3. 為什麼選擇銀主盤？
銀行出售銀主盤的主要目的在於收回未償還的債務。對於買家而言，購買銀主盤有幾個顯著的優勢：
- 價格相對合理：銀主盤的開價通常較其他二手樓盤具有更高的吸引力，因為銀行希望快速處理以回收欠款。
- 出售意願強烈：債權人對出售銀主盤的意願往往較高，不會因市場波動而突然提高價格或中止交易。
- 透明性高：銀主盤通常擁有明確的契約和業權，買家能夠在預約看房後，透過物業代理進行洽購或參加拍賣。
4. 如何找到銀主盤？
要找到銀主盤，主要可以透過以下幾種途徑：
- 地產代理：可透過地產代理向銀行入標，由銀行決定是否出售該單位。
- 拍賣行：銀行會將銀主盤交予拍賣行進行拍賣，公眾可自由參與競投。
5. 銀主盤買入購買程序
銀主盤的購買主要分為公開發售和公開拍賣兩種方式，具體的購買程序如下：
A) 公開放售
- 尋找代理，實地查看物業，選擇合適的銀主盤。
- 透過代理「入標」，將出價寫入標書後遞交給銀行。
- 在入標時，代理通常會要求買家支付3%-5%的臨時訂金，以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業，臨時訂金可全額退回。
- 銀行會在截標後將物業售予出價最高的買家。如果所有標書的出價均低於銀行的底價，銀行有權重新招標。
B) 公開拍賣
- 進行資料搜索，留意心儀物業的拍賣時間和地點。
- 委託律師樓向第一法定押記人查閱契約，以確定業權擁有者。
- 買家需親自出席拍賣活動。
- 只要買家的出價高於銀行的底價，該銀主盤便屬於「價高者得」的原則。
- 通常，在成功競投後，買家需立刻支付樓價的10%作為訂金，並簽署「正式買賣合約」。
6. 銀主盤買家需要提交的文件
在拍賣會中成功投得物業後，買家或公司需準備以下文件：
- 個人：身份證或護照
- 公司：商業登記證、公司註冊證明書、周年申報表、董事會議紀錄、圖章、代表的身份證或護照等
7. 銀主盤可以睇樓嗎？
銀主盤可以預約看樓。由於該單位通常是因業主無法償還債務而被銀行收回，這個過程可能會持續約一年。在空置期間，單位可能出現失修的情況，因此準買家在看樓時需仔細評估單位的狀況，並考慮是否需要額外的維修費用。
8. 在拍賣會投得銀主盤後，需要幾時交訂金？
成功投得物業後，通常需要在數小時內轉賬數萬元作為訂金，並簽署買賣合約及支付訂金（一般為10%）給賣方。
9. 買銀主盤需要支付佣金嗎？
購買銀主盤是需要支付佣金的，通常為購買價的1%。
10. 買入銀主盤需要注意甚麼事項？
A) 留意樓契是否齊全：買家需透過查冊了解物業及業主的過往記錄。如果物業有僭建物或結構性改動、業主身份不明確，或缺失樓契，都可能導致按揭申請不獲批。此外，買家還需留意業主的背景，一旦業主曾經借錢未還，未來可能會遇到財務公司的麻煩。
B) 銀主盤拍賣的透明性：銀主盤的拍賣由獨立的拍賣行或會計師行進行，這種交易形式的優勢在於出售意願較強，且通常開價更具市場競爭力。然而，買家仍需注意，最終賣出價不一定低於市場價格，因此在購買前應該做好功課，了解心儀樓盤最近的二手成交價。
C) 裝修資金：由於銀主盤通常已經空置一段時間，買家應預留足夠的資金以便進行裝修。
D) 查閱多項費用：在買賣完成後，買家最好查核物業過往的欠款情況，包括水費、煤氣費、差餉及地租等。
E) 申請按揭的時限：若銀主盤的物業狀況良好，買家可向銀行申請按揭，銀行會根據申請人的入息及財務狀況決定是否批出按揭。然而，由於銀主盤的成交一般只有45天，因此申請按揭的時間需掌握得當，並準備好所需的文件。由於申請按揭保險需要時間，購買銀主盤的買家有時可能無法趕上成交期限，這種情況下，1,000萬元以下的物業最高只能申請70%的按揭。建議買家尋求按揭轉介公司的協助，以確保申請過程更為順利。
11. 甚麼情況下銀行不批出銀主盤按揭？
當物業存在僭建、遺失樓契或業權有問題的情況時，銀行有可能拒絕批出按揭。
12. 作為業主，如何避免自己的物業淪為銀主盤？
要避免心愛的物業被拍賣，業主需要注意以下幾點：
保持財務穩健，準時還款：除了有穩定的工作外，業主還應確保準時還款，量入為出，保持充裕的流動資金。這樣一來，即使遇到經濟不景氣，也能夠有足夠的資金供樓。
申請按揭時避免借盡：目前銀行在申請按揭時會為借款人進行壓力測試，以確保在加息期下借款人也能夠還款。借款人應盡量避免借盡，最好準備充足的首期，這樣在未來的還款過程中會更加輕鬆。
13. 銀主盤是否可以承造按揭？
即使銀主盤是多按物業，仍然有機會申請到按揭，詳細情況可諮詢大型按揭轉介公司以獲取更多資訊。