購新居屋揀H按有利無害 禁售期延長變長線投資
新一期居屋今日揀樓，新聞報道指售價530萬元的北角驥華苑「樓王」，在開售半小時已售出，購得心水單位的幸運兒當然高興，但排名較後的申請人則還是「羅羅攣」，未知能否成功覓得心儀的單位上車。其實房委會發售今期居屋有兩項新安排，包括容許業主承造H按居屋按揭，以及延長居屋禁售期限，新安排影響深遠，買家行動前應充份了解。
7個新屋苑之中，東涌裕雅苑及沙田愉德苑的預計關鍵日期分別是今年12月底及明年6月底，由於一手居屋可以關鍵日期前6個月向銀行申請按揭，故選購這兩個屋苑的業主按揭申請宜早不宜遲。
以現時P按計劃為P-2.5%，一首居屋按揭實際利率為2.875%；H按則為H+1.3%，封頂利率為P-2.5%（實際利率為2.875%），雖然H按實際利率和P按相同，但當未來港元拆息下跌，環球重新進入減息周期，H按實際利率對比P按息差，優勢便呈現，故新居屋業主選擇H按計劃是百利無一害的。
另外，總現金回贈率方面，新居屋最高回贈為2.25%，又要提醒各位，根據金管局指引，現金回贈率高過1%，需要向銀行報備並扣減貸款額。
樓價下滑致新居屋折扣減少
另一方面，居屋業主只有在補地價後才能解除轉讓限制。而根據房委會最新規定，2022年以後出售的新居屋，必須要在首次發售後滿15年，才可以補地價於自由市場出售，較以往10年的限制多；如果想在第二市場以不高於原價轉售單位，禁售期亦由首次轉讓日期起計的首2年增加至首5年。在投資角度，購買新居屋就變成了一項相當長線的投資。
還有一項值得留意的是，今期居屋已在年初定價時以市價51折發售，惟近月樓價下滑，買家在揀樓當日的單位巿值比年初定價時下跌了不少，估計今期居屋的折扣應是現時市價的6折至65折，買家在簽署買賣協議時可在文件上查閱單位當時估值及計算補價折扣率的公式。
居屋折扣率低了，將來需要補地價的比率亦會減少，相當於買入居屋時預先支付部份補地價的款項，買家就毋須擔心買貴樓。
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