焦點重回市區 樓價微跌0.25%蓄勢待發｜租務旺季偷步 租金破117點挑戰新高

最新樓市數據出爐，一二手市場焦點重回市區。易發樓價指數報115.37點，按周微跌0.25%，錄得兩連跌。四大分區指數呈兩升兩跌：九龍區及港島區受一手新盤熱賣帶旺，二手交投轉趨活躍，兩區指數按周分別升1.59%及0.32%；新界東與新界西則因缺乏新盤焦點，走勢偏軟。總結今年首兩個月，整體樓價累計微升0.51%，惟較2021年8月145.76點的歷史高位仍低約20.85%。

租賃市場表現持續向好，最新易發租金指數報117.24點，按周升0.45%，與歷史高點僅相差1.1%。隨著傳統租務旺季臨近，加上「留學香港」政策效應逐步顯現，進一步推高住屋需求，預料短期內租金指數有望挑戰118.54點的歷史高位。

本周樓價回軟，料因買家觀望即將推售的全新項目所致。發展商早前多番預告將於3月起積極推盤，以吸納市場購買力，當中包括DEEP WATER SOUTH系列、首匯、璟南及鰂魚涌濱海街項目等。新一份《財政預算案》未有推出刺激樓市措施，雖然逾1億元豪宅印花稅由4.25%上調至6.5%，惟對整體大市影響有限；同時，中東地緣政治局勢緊張對本港樓市的實質衝擊亦屬輕微。預料短期樓價指數將於112至120點區間上落，中長線有望逐步向上，挑戰2021年高位。

樓價分區指數兩升兩跌 九龍區上升逾1.5%

最新分區樓價指數錄得兩升兩跌。其中九龍區升幅顯著，結束上周跌勢並重拾升軌。該區指數報113.55點，按周上升1.59%。升幅主要由一手銷情帶動，區內多個新盤包括朗譽、KOKO HILLS系列、泰峯、瑜一天海、壹沐1期、啟德海灣及必嘉坊曦匯，分別錄得21宗、8宗、6宗、6宗、6宗、5宗及5宗成交。新盤吸納大量客源，反映市場承接力強，促使二手業主收窄議價空間，為樓價帶來支撐。據美聯物業數據，九龍區7大指標屋苑周末（7至8日）預約睇樓量錄約198組，較上周末（2月28日至3月1日）的172組按周上升約15.1%。整體而言，一手新盤的旺勢已成功帶動二手市場氣氛。

喜歡物業董事總經理朱芷嫺指出，啟德區一手樓盤自3月1日起提價，加上二手議價空間收窄，帶動該區樓價上揚。此外，九龍區的良好校網吸引居住在新界的家庭跨區入市，進一步鞏固區內樓價升幅。她補充，區內名校網（如何文田及九龍塘）租盤有限且租客眾多，導致區內置業及租務需求甚殷。

展望區內後市，新盤瑧玥首批折實平均呎價為21,008元，較同系瑧爾首批高約1.9%，發展商預告加推將有提價空間；另一新盤瑜意亦採取貼市價首推並預告加價的策略。此外，首匯及薈淳正式命名後，發展商亦預告即將推售，反映其對該區後市及二手交投具備信心。朱芷嫺補充，發展商積極推盤，旨在把握近期樓市回暖的契機加快去貨。

港島區指數本周同樣反彈，報105.43點，按周上升0.32%。升幅主因料為新盤銷情理想，其中海嵎、Blue Coast系列及雅盈峰推售單位悉數沽清，分別售出57伙、32伙及20伙；一手貨尾如海德園及Kennedy 38亦分別錄得11宗及5宗成交。一手交投暢旺，同步帶動二手市場向好。美聯物業數據顯示，港島區4大指標屋苑周末（7至8日）預約睇樓量錄約128組，較上週末（2月28日至3月1日）按周上升約6.7%。近期DEEP WATER SOUTH、璟南及PORTO接連上載樓書，部署短期內推售，顯示發展商對區內購買力充滿信心。

新界東方面，樓價終止上周升勢，報113.43點，按周下跌1.18%。區內本周一手貨尾交投淡靜，僅靠上然系列錄得5宗成交支撐；二手交投同樣放緩，令樓價受壓。新盤雲向近期首推價單，折實平均呎價13,974元，較鄰近ONE INNOVALE系列首推高最多近3%，屬貼市價推盤。隨著北區醫院擴建即將落成，加上該盤為北部都會區首個全新項目，料將成為區內新盤開價指標。此外，日出康城海堤灣I近日上載樓書，反映發展商正積極部署推盤，以迎接樓市交投回升的趨勢。

新界西指數本周同步受壓，報120.35點，按周下跌0.47%，錄得三連跌。區內一手貨尾銷情放緩，主要由柏瓏系列（9宗）及Novo Land系列（5宗）帶動。二手業主見市場承接力減弱，紛紛擴闊議價空間，拖累樓價向下。

總括而言，中東局勢不穩對本港樓市影響有限，甚至可能吸引避險資金流入，對樓價起正面作用。預料短期內樓價指數將於112至120點之間上落，中長線則具備挑戰2021年歷史高位的潛力。

租金指數突破117點 按周升0.45% 距離高位僅1.1%

政府放寬非本地生來港就讀大學及直資中小學的限制，帶動租賃需求。最新易發租金指數報117.24點，結束上周跌勢。2026年首兩個多月累計上升1.04%，與2019年8月118.54點的歷史高位僅相差1.1%。

四大分區租金呈三升一跌，新界西、港島及新界東均錄得升幅。其中新界西表現最佳，指數報136.49點，按周上升1.91%，終止上周跌勢；港島區報124.37點，按周上升1.73%，錄得三連升；新界東報122.66點，按周上升1.43%，連升兩周。九龍區則偏軟，報121.2點，按周下跌0.5%，連跌三周。數據反映整體租務需求殷切，支持租金穩步上揚。

28Hse研究部預期，短期內租金指數將於114至120點之間上落。內地家庭為滿足子女在港就學需要而持續租賃物業，尤其是位於校網優良，近日深受家庭客喜愛的何文田，加上政府持續推廣「留學香港」品牌，促使直資中小學取錄更多非本地生，進一步刺激租務交投。配合本地家庭的實質住屋需求，為租務市場提供穩固支持。

展望後市，隨著留學生的租樓需求逐步釋放，預期未來兩個月租金指數有機會挑戰118.54點的歷史高位。長遠而言，預料2026年全年租金走勢持續向好，升幅介乎2%至4%。

上述指數反映2026年02月27日至2026年03月05日的市況。

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