【拆息回落】十大屋苑悉數「供平過租」！

拆息持續回落，今日(5月22日)拆息已跌至0.67厘水平，較2023年11月底創出的5.66%近年高位，更減近5厘。以現時的樓按H+1.3厘計算，H按息率跌至1.97厘，比起本月初H按封頂3.5厘大減約1.53%，即減息超過1.5厘。假設以貸款額500萬港元、還款期30年計算，最新H按息1.97厘的每月供款為18,406元，比起H按封頂3.5厘的每月供款為22,452元，減少約4,046元(減約18%)，有助減輕現時以H按供樓業主的供款支出。

隨著拆息回落，令不少屋苑出現「供平過租」的情況，單以十大屋苑計算，已由本月初4個屋苑「供平過租」覆蓋至全數10個屋苑均「供平過租」。以嘉湖山莊為例，該屋苑今年4月平均呎租錄約24.5元，假設該屋苑一個446平方呎單位，每月租金約10,927元，同月屋苑平均呎價約7,959元，即樓價約355萬元，若以本月初H按封頂3.5厘、承造7成按揭、30年還款期計算，每月供款約11,158元，在本月初較租樓支出仍高出約2.1%；不過，隨著拆息回落之下，以最新H按1.97厘計算，每月供款約9,147元，較租樓支出低約16.3%，即「供平過租」；至於原本已屬「供平過租」屋苑的情況進一步擴大，其中美孚新邨的「供平過租」的差距更在半月內從約15.2%擴大一倍至約30.5%(見表一)。

十大屋苑過去2周交投升逾26%
近期拆息下調，樓市氣氛向好，二手交投亦見上升。綜合美聯分行資料顯示，過去2星期(5月5日至5月18日)十大屋苑成交量合共錄81宗，比起之前2星期(4月21日至5月4日)64宗上升約26.6%。當中不乏細單位的沙田第一城升幅最顯著，過去2周升約3倍(見表二)。

由於細單位租金回報率較高，而入場成本相對較少，尤其吸引長線投資者選購。據差估署最新3月份資料顯示，實用面積430平方呎或以下(A類)細單位私宅租金回報率達3.7%，比起實用面積逾431平方呎(B類至E類)租金回報率介乎3.2%至2.4%為高。

無疑目前金融市場波動，資金流向變化頻繁，目前本港拆息低企的情況未必持續。不過，市場預期今年美國將進一步減息，相信香港年內息率亦有機會跟減，屆時H按封頂位將會跟隨最優惠利率下調。由於「供平過租」的差距進一步擴大，加上樓價已跌至吸引的水平，故相信不少租客將轉租為買，並吸引更多投資者入市，為樓市的價量帶來支持。