香港結業潮下的工商舖市場影響與轉型策略

香港零售業正面臨一波「結業潮」，眾多知名連鎖品牌、餐廳、零售店及戲院相繼宣布結業。然而，與此同時，北角藥妝店以每平方呎56元的租金創區域新高，工商舖市場交易量按年激增56.4%。這種對比鮮明的市場圖景，預示著香港工商舖市場正在經歷深層次的重構。

在政府停止出售商業用地並撥款12.3億元推動「無處不旅遊」政策的背景下，市場已進入淘汰與轉型並存的新階段。本文基於2025年最新數據，分析結業潮對工商舖市場的影響，並探討工廈、商廈及舖位的轉型策略，提出具體應對方案。

一、結業潮的衝擊：2025年市場現況

舖位市場：關店潮與新業態並存

• 高租金區洗牌：經營12年的韓國美妝品牌銅鑼灣分店、連鎖餐飲品牌、新光戲院及尖沙咀海運戲院相繼結業，反映傳統零售模式面臨巨大壓力。

• 體驗經濟崛起：龍豐藥妝以每平方呎56元的租金進駐北角中南廣場（較五年前高30%）；內地茶飲品牌加速擴張，佔核心區新租賃量的40%。截至2025年2月，12家內地茶飲品牌進軍香港，包括奈雪的茶、茶百道、蜜雪冰城、喜茶、瑞幸咖啡、LINLEE林裏及霸王茶姬等。這些品牌積極在銅鑼灣、尖沙咀、灣仔、旺角等核心區開設新店，推動餐飲租賃市場多元化發展。

商廈市場：成本驅動的「降級升級」

• 共享辦公室興起：因傳統辦公室租金高昂，中小企業（SMEs）轉向共享辦公室，以降低營運成本並提升靈活性。共享辦公室提供短期租約、完善設施及按需付費服務，適應市場波動下企業的快速擴張或調整需求。

• ESG成為租賃關鍵：具備LEED及WELL等國際綠色建築認證的甲級商廈續約率高達85%，如太古坊，其新建及翻新項目均符合高標準，提升物業吸引力和競爭力。政府推出約20%的裝修補貼計劃，鼓勵業主及租戶進行節能改造，ESG表現成為物業評估及租賃決策的重要指標。

工廈市場：電商與科技需求激增

• 政策支持：政府停止商業用地出售，推動工廈轉型為數據中心、寫字樓、藝術場地、汽車維修城及迷你倉等多元用途，企業亦尋求靈活空間以適應新商業模式。

• 物流與電商發展：工廈憑藉地理優勢及空間靈活性，成為物流、冷鏈倉庫及電商企業的重要基地，隨著電商租賃佔比提升，工廈市場需求持續增長。

2025年香港工商舖市場關鍵指標

指標

工廈

商廈

核心區舖位

空置率

7.0%–8.2%

13.7%

10.6%

租金增長

-0.6%

甲廈：-0.4%，乙廈：-2%

-0.8%

政策支持

活化工廈基金

停售商業用地

旅遊撥款12.3億元

資料來源：2025年4月美聯工商舖資料研究部及綜合市場數據

二、結業潮下的轉型策略

工廈：轉型與共享經濟升級

• 文創園區改造：工廈積極轉型為文創園區，南豐紗廠是成功案例，結合科技、文化藝術及學習空間，吸引設計工作室進駐，成為文青熱點，提升區域活力與租金收益。

• 物流與數據中心需求：跨境電商帶動倉儲需求，小型冷鏈倉庫改建成本低，成為高效物流設施的選擇。

• 業主行動方案：業主可申請「BUD專項基金」支持數碼轉型，降低改裝成本，並增設智能溫控系統及貨運電梯，提升物業功能性與吸引力。

商廈：混合用途與重新定位

• 混合用途發展：結合寫字樓、酒店、住宅及商場的混合發展模式，緩解寫字樓供過於求問題，提升物業價值與活力。環球貿易廣場（ICC）及朗豪坊等項目展示了綜合業態如何促進區域經濟多元化。

• 重新定位吸引新租戶：疫情後，投資銀行規模縮減，但對沖基金、資產管理公司及加密貨幣企業逆勢擴張。香港批准10家持牌虛擬資產交易平台並推出加密貨幣ETF，帶動企業在港設立小型、低成本辦公空間，反映寫字樓使用趨向靈活高效。

舖位：體驗經濟與智能提貨點

• 快閃店模式：空置舖位轉型為NFT藝術展、演唱會限定店等快閃店，強調限時性、互動性及文化元素，透過租金分成或短期租賃降低租戶風險。

• O2O新零售模式：OMO（線上線下融合）模式成為主流，如UNIQLO結合會員活動、現場試穿及快閃優惠，提升品牌黏性，強化線上下單與實體取貨功能，縮短等待時間，將門市打造為物流樞紐。

三、政策引擎：政府如何激活市場？

政府通過旅遊投資、稅務優惠及基建支持三大引擎，推動經濟多元化與市場活力提升，配合國家區域發展策略，鞏固香港作為國際經濟及旅遊樞紐的地位。

• 旅遊項目引流：政府撥款12.3億元推行「無處不旅遊」，串聯李錦記、奇華等本地工業品牌體驗，目標吸引50萬旅客。旅發局支持會議、展覽及獎勵旅遊活動，提升旅遊質素與經濟效益。「電商易」計劃簡化內地電商合規流程，資助本地企業進駐天貓國際，拓展跨境業務。

• 稅務優惠：離境退稅及海南自貿港免關稅政策刺激奢侈品消費回流。大灣區企業落戶香港可享稅務優惠，如寧德時代在港集資46億美元投資匈牙利工廠，促進資金流入。

• 基建發展：政府預留37億元加速「河套合作區」建設，推動跨境鐵路接駁深圳前海，強化區域互聯互通與經濟協同效應。

四、未來展望

• 工廈物流科技化：若中美關稅有所緩和，跨境電商倉儲需求有望爆發。政府及業界推動物流業智慧化與綠色化，利用AI、大數據及綠色物流技術，提升香港作為國際物流樞紐的地位。

• 商舖小型化與體驗化：市場傾向2,000平方呎以下小型舖位，健身中心、醫療美容等體驗型業態加速擴張，滿足消費者多元化需求。

• 教育資產崛起：自2024/25學年起，政府將資助專上院校非本地學生限額提升至40%，吸引更多海外及「一帶一路」國家學生來港，帶動學生宿舍及相關資產需求。

結業潮為工商舖市場帶來挑戰，但政府旅遊項目、工廈市場回暖及香港的國際融資角色為經濟復甦注入動力。「香港工業品牌旅遊」等項目重現工業輝煌，為傳統製造業開闢新出路。通過共享空間、綠色辦公及體驗式零售等靈活轉型，工商舖市場可有效應對挑戰，實現可持續發展。