放寬按揭帶挈炒家入主 配合擬租借貸能力暴升

施政報告放寬按揭，將不同類型物業成數調整至劃一7成，供款與入息比率（DTI）上限劃一至5成，物業投資者買多個物業收租的借款能力大增，如果投資者申請按揭時應申報租金或「擬租收入」，借款能力就進一步提升。

以往出租物業的按揭成數上限為6成，超過6成的物業必須為自住；偷雞出租而被發現有機會負上刑責。然而政府今次將最高按揭成數回復至2009年以前，亦即是實施逆周期措施之前的水平，出租物業也可以申請7成按揭，變相投資者可節省1成首期資金。

同時由於DTI上限放寬，由供款不可多於入息的4成調整至5成，即表示以1萬元入息，只能負擔4000元每月供款，現時則升至5,000元，借款能力可謂大升。

未租出單位預計收入亦可申報

投資者打算出手買樓時，筆者建議除了要睇準市況，申請按揭時緊記要申報租金收入，因為如果物業本身已經出租，租約又有打釐印，銀行可以將租金打8折計算在入息。

筆者的按揭顧問公司亦在按揭政策放寬後即時接到大量查詢，其中一位專業人士本來已有按揭在身，他想再買一個物業並只能負擔最多4成首期，原貸款上限僅為500多萬元，但在放寬按揭成數後，事主申請出租按揭，可以直接借7成，加上DTI上限放寬，並計及心儀單位租金收入後，其借款能力急升至800萬元，升幅逾6成。

很多業主以為物業要有實際租金收入才能計算入息，但其實大部分銀行都會接受借款人申報「擬租收入」——即打算放租但未有租客，亦可以用單位的預計租金收入去申報，不過就需要以6至7折計算。

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