【2025 買樓程序】買二手樓10大程序及避坑攻略
人生第一次買樓時，如果對買樓程序不熟悉，沒有朋友或地產經紀幫忙，難免會感到緊張。購買二手樓的程序與一手樓有很大區別。今次經絡按揭將為大家介紹二手樓的買樓程序、流程、成交期、買樓細訂大訂及何時申請二手樓按揭等問題，幫助大家更順利地置業。
二手樓的10大程序
- 網上搵樓及實地視察
- 準備申請二手樓按揭
- 正式睇樓
- 向銀行估價
- 簽署臨時買賣合約
- 委託律師
- 正式申請按揭
- 簽署正約及繳交大訂
- 繳交物業印花稅
- 收樓及支付佣金
1. 網上搵樓及實地視察
要找出適合自己的二手樓，可以先從大型地產代理網站入手，根據樓價、地區、間隔等情況找出心儀的單位，然後約經紀睇樓。睇樓前要先做網上研究，了解「分區計劃大綱圖」，以及實地了解物業附近的交通設施（如公共交通交匯處、公園、學校等）。
2. 準備申請按揭
決定購買物業前，除非有足夠資金全數支付，否則必須申請按揭。了解自己的財務狀況及入息，以及金管局最新的按揭措施，是否符合供款與入息比率（DTI）。可利用按揭計算機了解負擔能力，或直接與按揭轉介公司查詢按揭計劃及現金回贈。
3. 正式睇樓
地產經紀陪同睇樓時，留意單位內是否有改動或加建，是否有其他人佔用等，影響單位的實際權益。若買入的二手樓包括傢俱、電器等，需檢查是否已列明在合約內。地產代理會為準買家查察單位有無違反建築物條例等事項。
4. 向銀行估價
業主放盤時會開出放盤價，買家需了解該價是否合理，可諮詢地產代理意見或向銀行估價。雖然正式申請按揭程序在簽署臨約後啟動，但在議價階段已可向銀行估價，這樣能確認放盤價是否過高，並確保估價足夠。
5. 簽署臨時買賣合約
雙方商定物業價錢後，需簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），一般支付樓價的3%至5%訂金（俗稱「細訂」）。例如樓價為800萬，需支付24萬至40萬訂金。
6. 委託律師
一般買樓程序中，買家及業主需各自聘請律師處理交樓事宜。市面上律師樓收費不一，買家可根據自己的網絡聘請律師，或通過按揭轉介公司尋找熟悉二手樓買賣的律師。買家律師會查閱物業樓契的完整性。
7. 正式申請按揭
在申請按揭準備階段，買家應對自身的按揭財務狀況有基本了解，正式申請時需重新審視按揭的注意事項，包括物業估值、利率、還款期、提前贖樓手續費及延遲還款的後果等。
由於每間銀行提供的按揭計劃及批核時間不同，為確保在物業成交期內有銀行批出按揭，建議同時向多間銀行提交申請表。按揭轉介公司可一次處理各銀行的申請。
8. 簽署正約及繳交大訂
簽署臨約後14日內，業主律師會負責正式買賣合約（俗稱「正約」），再交予買方律師處理，簽署時需支付大訂，細訂加大訂為樓價的10%。例如細訂為樓價的5%，大訂則需支付額外的5%。
9. 繳交物業印花稅
政府規定在簽署買賣協議後30日內支付物業印花稅，通常在簽署正約時需同時向律師支付。
10. 收樓及支付佣金
在簽署正式買賣合約後一至兩個月內收樓，買家需成功申請按揭及簽署貸款合約，樓契存放在銀行。成交日由銀行向賣家支付餘額，買家正式成為業主並取得鎖匙，並向地產代理支付佣金。
正式成為業主後，可開始裝修及為單位購買火險及家居保險。如對二手樓按揭有任何疑問，歡迎聯繫經絡按揭。
購買及睇二手樓前要注意的事項
1) 檢查常見滲水黑點
準買家需了解水位是否有改動，舊樓常見的滲水問題會影響居住環境，甚至需為鄰里負責維修。裝修前應檢查滲水黑點，最好請專業驗樓師進行檢查。
2) 申請加大單位供電電流
香港住宅單位供電通常至少60A，但舊樓或只有30A。若家中有多個高耗電器，可能需向電力公司申請加大供電電流。
3) 舊樓保安系統較簡陋
舊樓的保安系統相對簡單，戶主需注意日常外出時鎖好門窗，建議使用較高質量的門鎖。唐樓沒有升降機，更需留意保安問題。
4) 裝修時的額外費用
裝修或搬運工人可能需收取額外費用運送物料及運走廢料，業主需留意報價及預算。