銀行估價低非望天打卦 3類業主可轉危為機

本港樓市今年已調整了一段長時間，樓價平均跌了近兩成，近幾年買樓的業主，現時賣樓都只能蝕讓，未必願意割價放售。同時香港又進入加息週期，銀行由9月起加了3次最優惠利率（P），以及調整了H按封頂息，令上了車的業主供樓壓力大增。面對多重打擊，業主亦不應意志消沉，只要按揭技巧運用得當，或可化解危機。

首先，對持有聯名物業的夫婦來說，現時的市況是「甩名」良機。因為當物業估價下跌，甩名交易涉及的物業印花稅也隨之而下跌，業主隨時可以在此難得機會慳到約6位數字的稅款。雖然甩名要重新申請按揭，而現時按揭利率無疑比過往幾年高，但計及現時一般2%以上的按揭現金回贈，或能抵銷按揭利率升幅。而且甩名後，夫婦其中一人回復首置身份，當未來樓市回升，則可以用該人頭買入第二層樓，毋須支付辣招稅。

重上按保套現除笨有精

另外，一些上車盤業主，如果物業回落至600萬元或以下，同時按揭過了罰息期，即可申請轉按重上按保，套取更多的現金。因為根據現時金管局指引，樓價600萬元以上的物業，轉按最多只能借6成；但600萬元或以下的物業反而可借足8成。業主套現的空間大增，套現後亦可把資金放入高息戶口（mortgage link）對沖利息開支，同時靜待投資良機到來再出手。

要注意的是，重上按保需要支付相當於貸款額2%的按揭保險費，如一次過支付大多會有65折，並可連同按揭貸款分期攤還，計及轉按時獲得的現金總回贈，相信扣除保費後仍「除笨有精」。

最後就是一些買了樓花並採用建期付款的準業主，早前的文章已提及過，如果樓價持續下跌，銀行或會以最新的估價而非買入價去為新樓計算按揭成數，屆時流動資金不充裕的買家或可能要被逼撻訂，故應該及時將付款方式由建期改為即供，盡早上會。

但此策略僅適用於600萬港元或以下的樓花物業，如果售價600萬元以上的物業申請高成數按揭則需要是現樓，並不適用於樓花，準買家或要尋求發展商按揭幫忙，解決即時上會的難題，並享有低息蜜月期。

辦法總比困難多，業主和準買家遇上任何物業按揭問題，都可以向市面上專業的按揭轉介公司免費查詢，毋須獨自徬徨。

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