父母送樓俾仔女點做先最穩妥？一文了解「轉讓契」及「送契樓」

「成功需父幹」是社會的熱話，不少廿四孝父母會為下一代出錢協助買樓。近日嶺南大學研究生院進行了一項研究，從家長視角深入剖析父母對「跨代住房支援」的看法。

調查結果發現，67%的受訪父母認為子女未有財政能力負擔買樓自住，然而只有約26%受訪父母計劃為子女提供置業財務支援，當中三成人考慮直接贈送現金，近半則打算「貸款加餽贈」，另有14%受訪者傾向借貸。

置業是人生很重要的決定，家庭支援方式亦各有不同，有些成交是由父母支付首期，之後由子女負責供款；亦有些選擇將整個物業轉名至子女名下。表面上看似是家庭內部的資產安排，但其實可能牽涉到印花稅、按揭批核、日後轉售等情況。

什麼是近親轉讓？又稱為內部轉讓，是指直系親屬間的物業轉讓，包括父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係，此外只要能提供到出生證明，同父異母兄弟姊妹亦視為近親。

近親轉讓可選擇「轉讓契」或「送契樓」，兩者有什麼分別？轉讓契是樓宇轉名的常見做法，轉讓形式與平時一般物業買賣的操作無異。物業買賣中除了簽署買賣合約，還要簽一份轉讓契，以確認業權轉讓。

過往，業主可以通過轉讓契約的形式，而恢復首置者的身份，從而省減印花稅；但現時已取消了首置和非首置印花稅的區別，所有買家不論是否首次置業，只須繳付從價印花稅，毋須再額外繳付辣稅。

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而送契樓即是饋贈單位，是指業主以無償方式，即零成交價將物業產權贈予近親。雖然單位的成交價可以是$0，但仍然是需要支付印花稅的，稅務局會根據物業估值徵稅。

值得留意的是，送契樓存在較高風險，如果業權人申請破產，債權人有權向其於5年內送贈的物業追討業權，以防止破產前轉移資產。因此銀行一般會視送契樓為高風險資產，不少銀行會拒絕為5年內曾作送契的物業批出按揭，個別銀行甚至更保守，送契10年內亦未必受理。

如何可以避開送契樓？最直接的方法是查冊，若單位是送契樓，上一次業權轉讓會顯示「deed of gift」，或者代價一項顯示為「Nil consideration」，或者以橫線表示，而非一般的成交金額。

由於送契樓涉及的風險比較多，因此市場上不少家庭在作近親轉讓安排時，普遍會選擇相對常見、操作較清晰的轉讓契方式處理。

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