IPO熱潮與中東資本湧入：重塑香港寫字樓市場

寧德時代在香港上市，不僅成為2025年全球最大IPO，更對香港商業生態產生深遠影響。作為全球主要金融中心，香港不僅吸引內地企業上市，還成為中東資本進軍亞洲的關鍵門戶。2025年5月，香港行政長官李家超率團訪問卡塔爾和科威特，簽署59項合作協議，進一步強化香港作為「超級聯繫人」的角色。本文從資本市場動態、寫字樓供需數據及產業遷移趨勢三個角度，分析IPO熱潮和中東資本流入對香港商廈市場的連鎖效應，並展望未來三年核心商業區與次核心區的價值重分配路徑。

香港IPO市場的新角色

中概股回流推動金融服務業擴張
財政司司長陳茂波於2025年4月13日表示，已指示香港證監會和香港交易所積極準備迎接中概股回流，強調香港應成為中概股回流的首選地。這一政策回應了美國財政部長貝森特提及的「不排除要求中概股在美退市」的可能性。自2018年中美經貿摩擦以來，中概股退市風險逐漸顯現，尤其是2020年美國《外國公司問責法案》實施後，促使多家企業加速回流。自2018年上市制度改革至2025年3月底，已有33家中概股回流香港。

阿里巴巴、網易、京東等企業已完成香港二次上市或雙重主要上市，顯示回流趨勢明顯。同時，科創板也吸引了百濟神州、復旦微電等7家中概股回歸。這些企業上市籌備通常需要800-1,500平方米的臨時辦公空間，直接推高中環、金鐘等區域短期租賃需求，增幅達19%。市場數據顯示，每宗中型IPO可帶動6-8家專業服務機構（如律所、審計及財經公關公司）的辦公需求。

中東資本的進駐

2025年5月，李家超率團訪問卡塔爾和科威特，簽署59項金融、貿易、投資及科技創新合作協議，吸引更多中東企業在香港設立區域總部。中東主權基金和企業近年積極布局亞洲，香港憑藉法治環境、資金自由流動及低稅率優勢，成為其進入內地的理想跳板。科威特與香港簽署投資保護協定，卡塔爾則給予特區護照30日免簽待遇，促進雙邊商務往來。

這些政策將帶動中東企業進駐香港核心區甲級寫字樓，如中環、金鐘及九龍站。為吸引中東長期租戶，業界開始提供符合伊斯蘭教法（Shariah）的辦公空間及會議設施。中東在金融科技、人工智能及綠色能源的發展與香港產業政策高度契合，李家超強調與卡塔爾在AI應用及跨境數據流動的合作，預計將吸引更多中東科技企業在港設立研發中心。

商廈市場的結構性轉變

核心區與次核心區的價值重估
2025年第一季度，香港寫字樓整體空置率達13.7%，中環為11.5%，灣仔/銅鑼灣為9.5%。租金走勢分化，中環租金按季下跌3.1%，港島東下跌4.1%，而尖沙咀微升0.4%，顯示次核心區租金更穩定。次核心區因成本效益高及現代化設施，吸引成本敏感型企業，逐漸改變傳統中央商務區（CBD）的空間利用模式。

商廈業態轉型
未來三年，香港寫字樓市場將新增約420萬平方呎供應，其中2025年供應量約150萬平方呎，68%集中於中環、金鐘等核心區。這將加劇核心區租金下行壓力，空置率上升，租金預計下跌5%-10%。為應對供應過剩，部分業主探索業態轉型，將商廈注入零售、文化創意元素，或改造成混合用途物業（如豪宅+辦公室），以提升吸引力並降低空置風險。

智能化辦公空間崛起
內地新能源及跨境電商企業的出海浪潮推動香港寫字樓租賃模式轉型。香港貿易發展局調查顯示，約九成粵港澳大灣區及長三角企業計劃未來1-3年拓展國際業務，首選香港作為服務平台。全球供應鏈向綠色化、數智化轉型，企業傾向「輕資產+重科技」的選址策略。次核心區如鰂魚涌、觀塘因租金具競爭力，成為此類企業的熱門選擇。

香港作為「內地+全球」的橋樑，擁有完善的金融、法律及專業服務體系。政府及生產力局積極協助新能源、跨境電商企業開拓東盟、中東市場，提供一站式國際化服務。隨著中東與香港經貿合作深化，核心區甲級寫字樓需求將持續增長，業界亦針對中東企業文化提供定制化辦公空間，促進長期租賃。

上市企業與辦公空間升級

每宗IPO帶動多家關聯企業的辦公擴張需求。香港法律服務市場數據顯示，赴港上市的中資企業需多家律所、會計師行及財經公關公司協同服務，這些機構因上市項目擴充辦公空間。立法會及律政司報告指出，法律及專業服務業在IPO及跨境業務中扮演關鍵角色，其辦公需求顯著增長。私募股權及財富管理報告顯示，上市企業及關聯機構對核心區寫字樓需求旺盛，尤其在IPO高峰期。

上市成功後，企業因資金注入及業務擴張，需更大、更智能的辦公空間。「空間+科技」升級模式成為甲級寫字樓新標準，融入智能樓宇管理系統，如AI負載管理、智能照明、空氣質量監測及物聯網技術，提升能源效益與使用者體驗。例如，太古坊一座憑藉綠建環評及WELL認證，配備智能設施，成為智慧綠色建築標杆。甲級寫字樓還融入跨境數據專線及智能會議系統，滿足企業全球化運營需求。

未來展望

短期內，核心區優質商廈將受益於金融服務業擴張及中東企業進駐。次核心區則承接成本敏感型企業遷移，推動價值重估。長期來看，市場復甦取決於IPO活動持續性及實體經濟協同發展。中東資本為寫字樓市場注入新動力，業界應積極對接中東企業需求，提供定制化辦公空間，鞏固香港作為「內地+中東」橋樑的地位，為商廈市場開拓更廣闊前景。