點解買樓都會犯法?｜胡‧說樓市

疫情稍穩，加上美國繼續低息，股市交投活躍，似乎樓市近月亦有小陽春，無論是網上討論區，抑或是地產新聞，搶盤、反價的消息都不絕於耳，以至我們近日都收到不少谷友私訊，相繼表示擔心搶盤不成，代理又不斷施壓，我們一問之下，才發現當中有不少陷阱，大家必須小心。

有睇樓經驗的你，相信都會認同樓市很受氣氛左右，當你經歷三次講價都鎩羽而歸後，大多數都會變得焦急，加上代理及地產新聞推波助瀾，便可能將底線愈降愈低，隨時墮入法律陷阱。

雙邊代理的角色衝突

近日曾有谷友向我們反映，隨著市況轉旺，不少業主心雄，定價都遠較估價高，而且態度強硬，經歷多次議價不果後，經紀主動提出協助買家議價30萬元，但事成後買家要分一半，即15萬元給經紀，變相增加佣金，除笨有精，似乎準買家亦可因此節省了15萬元。

亦有谷友稱，近日有地產代理鼓勵他，為表誠意，可先開一張細訂支票，並與經紀簽訂議價協議書，當到價時便可立刻簽約，鎖定心儀放盤。

事實上，這個也是市旺才出現的怪現象，而且兩者都存在一定程度的法律風險。以前者為例，如果經紀屬於雙邊代理，當事成後沒有如實在買賣合約上披露雙方支付的實際佣金，則有機會違反《防止賄賂條例》，私下向買方收取額外利益而令賣方利益受損，除地產代理外，買方亦有可能因此犯法而鋃鐺入獄。

別開空頭支票

至於後者的做法，驟眼看似沒有大問題，亦能顯示買家誠意，但簽訂任何協議前，記得細閱協議書的條文，因為簽訂任何協議都已構成法律責任，而且這種做法的主動權在於賣方，所以最好先做足功課。我們見到曾有網民提出，如果要顯示誠意，可以照開支票，但不要過數予支票戶口，萬一反口都不致陪訂。然而，這種做法已有開空頭支票的意圖，有機會負上刑事責任，別以身試法。

買樓不是買棵菜，簽訂任何協議前都要思前想後，即使你在按揭計算機已計好數，入息似乎能過壓力測試，能做九成按揭，實際上銀行及按證公司仍會根據申請人背景與物業狀況而個別計算，別因市旺而衝動行事。

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