【北都新盤雲向揀樓攻略】月入不足3萬即做業主？ 各戶型景觀、按揭供款全分析
永泰地產發展、位於上水粉錦公路663號的單幢住宅項目雲向，合共提供765伙。項目屬小學80校網，中學為北區校網，預計關鍵日期為2027年3月31日。發展商將於本周六（14日）進行首輪銷售，推出200伙。
項目於上周二（3日）首推154伙，涵蓋開放式至兩房單位，折實平均呎價13,974元；其後於上周日（8日）加推第2號價單共78伙，一房及兩房為主，扣除最高20%折扣後，折實平均呎價15,997元，較首批高約14.48%。
雲向為北部都會區首個公布價單的新盤，開價具一定指標意義。隨着項目即將開售，不少買家正物色合適單位。本文將整理各類戶型分佈、入場單位的首期及供款參考，並分析不同座向的景觀特點，方便準買家部署預算及揀樓方向。
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雲向加推78伙 折實均呎近1.6萬 撇除樓層及景觀因素屬原價加推
各類戶型面積、分佈與座向景觀
項目實用面積介乎196至868平方呎，涵蓋開放式至三房戶型，當中以一房及兩房單位為主力。各戶型的具體分佈與景觀如下：
開放式單位（共75伙，佔約10%）
● 面積與分佈： 實用面積由196至303平方呎。主要分佈於C1及C2室，以及D1、D2、D6和D7室的個別低層單位。
● 座向與景觀： 全數向東北，望上水市中心一帶（如粉嶺公路、彩蒲苑及彩園商場等）。需留意C1及C2室同時望向北區醫院擴建地盤，未來景觀或會隨工程進度而改變。
一房單位（共444伙，佔約58%）
● 面積與分佈： 佔盤比例最高，實用面積介乎248至316平方呎。分佈廣泛，包括A2至A3室、B2至B3室、C3室、C6至C8室、D3室、D8至D9室；另涵蓋D1及D2室的9樓或以上單位，以及D6和D7室的2樓、8樓或以上單位。
● 座向與景觀： 景觀分為兩向。A2至A3室及B2至B3室向西南，望粉嶺高爾夫球場、香港哥爾夫球會、行政長官粉嶺別墅及高爾夫御苑一帶，屬項目的主要景觀賣點；其餘一房單位則向東北，望上水市中心一帶。
兩房單位（共242伙，佔約31.5%）
● 面積與分佈： 實用面積為361至445平方呎。主要位於A1室、A6至A8室、B1室及B6至B8室。
● 座向與景觀： 全數向西南，享有粉嶺高爾夫球場及周邊一帶開揚景觀。設計上，僅A1及B1室設有通風窗明廁，其餘均為暗廁。
三房單位（僅設4伙，佔約0.5%）
● 面積與分佈： 實用面積達688至868平方呎。全數為頂層特色戶（Penthouse A至D室）。
● 座向與景觀： Penthouse A及B室的主人房及睡房向東北的上水市中心方向，天台則可遠眺西北至西南方的粉嶺公路與高爾夫球場；Penthouse C及D室則全數向西南，飽覽高爾夫球場及別墅一帶景致。
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圖一：雲向戶型及伙數分佈
各戶型精選單位分析
項目各戶型均具備獨特的座向與景觀。整體而言，向西南的單位（如A2、B1及Penthouse C室）主要望向粉嶺高爾夫球場、行政長官粉嶺別墅及雙魚河鄉村會所，中高層更可遠眺至深港邊界一帶的翠綠林景；而向東北的單位則主要面向上水市中心。
開放式單位（C1室）：東北向市區及山景
開放式單位中，C1室座向東北偏北，低層主要望向粉嶺公路、彩蒲苑及彩園商場；中高層的視野可跨越前方建築，遠眺石湖墟街市、上水站、北區公園以至八仙嶺郊野公園。此外，C1室為項目唯一提供中高層選擇的開放式單位，提供市景與遠山景。
一房及兩房單位（A2室及B1室）：西南向高爾夫球場綠化景
一房及兩房戶型方面，A2室與B1室同屬座向西南。這兩類單位的低層主要望向高爾夫球場及高爾夫御苑一帶的綠化景致；中高層視野可延伸至深港邊界的林景。其中，B1室的兩房高層單位距離粉錦公路及粉嶺公路較遠，受車流噪音的影響相對較低。
三房單位（Penthouse C室）：頂層西南向無遮擋景
三房單位方面，頂層特色戶Penthouse C室同樣座向西南。單位位處頂層，具備較佳的通風與採光條件，視野無遮擋，可俯瞰高爾夫球場至邊界一帶的景致。
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圖二：精選向東北開放式C1室平面圖
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圖三：精選向西南一房A2室平面圖
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圖四：精選向西南兩房B1室平面圖
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圖五：精選向西南三房Penthouse C室平面圖
首張價單戶型分析
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圖六：雲向首推價單一覽｜開放式至兩房單位折實售價及呎價詳情
開放式單位：入場門檻低 371萬起 投資自住皆宜
首張價單的開放式單位實用面積劃一為292平方呎，分佈於3樓、5至6樓的D7室，合共3伙，佔整張價單154伙的2%。扣除最高20%折扣後，折實售價介乎371.44萬至375.04萬元，折實呎價為12,721至12,844元。整體造價相宜，入場門檻較低，適合預算有限的上車客、單身人士及長線投資者。
景觀及座向方面，D7室向東北，外望粉嶺公路、彩蒲苑及彩園商場一帶。由於鄰近公路，低層單位或會受車輛噪音影響，住戶可考慮安裝中空隔音玻璃窗及吸音窗簾以減低噪音。
間隔方面，單位均採用開放式廚房設計，省卻傳統廚房的間隔牆，令客飯廳的空間佈局更見實用靈活。此外，浴室屬暗廁，已配備抽氣系統以保持室內空氣流通。
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圖七：開放式入場單位：3樓D7室平面圖
一房單位：折實售價由約369萬元起 佔首批單位逾八成
首張價單的一房單位實用面積介乎286至316平方呎，合共124伙，佔整張價單154伙的80.5%，主要分佈於以下位置：
● C3、C6、C7室：6至12樓、15至17樓、19至23樓及25至26樓
● C8、D8、D9室：3樓、5至12樓、15至17樓、19至23樓及25至26樓
● D7室：7至12樓、15至17樓、19至23樓及25至26樓
扣除最高20%折扣後，上述一房單位折實售價介乎368.24萬至444.48萬元，折實呎價為12,687至14,127元。
景觀及座向方面，C3室、C6至C8室、D7至D9室均向東北，主要望向粉嶺公路、彩蒲苑及彩園商場一帶。低層單位或會受公路車流噪音影響；高層單位景觀則相對開揚，可遠眺石湖墟街市、上水站、上水匯、北區公園以至八仙嶺郊野公園。
間隔方面，一房單位全數採用開放式廚房，不設間隔牆，直接與客飯廳相連。浴室則為暗廁，需依靠抽氣系統通風。
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圖八：一房入場單位：3樓C8室平面圖
兩房單位：折實售價約632萬元起 全數向西南望高爾夫球場
首張價單的兩房單位實用面積介乎401至445平方呎，合共27伙，佔整張價單154伙的17.5%，主要分佈於以下位置：
● A6、A7、A8室：6至9樓
● B6、B7、B8室：6至10樓
扣除最高20%折扣後，上述單位折實售價介乎631.92萬至718.32萬元，折實呎價為15,758至16,143元。
景觀及座向方面，A6至A8室及B6至B8室均向西南，主要望向粉嶺高爾夫球場、香港哥爾夫球會、行政長官粉嶺別墅及高爾夫御苑一帶。
間隔方面，兩房單位同樣採用開放式廚房，不設間隔牆，直接與客飯廳相連。浴室則為暗廁，需依靠抽氣系統通風。
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圖九：兩房入場單位：6樓A6室平面圖
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開放式至兩房入場單位供款全攻略
開放式單位：月入不足3萬即能上車！首期僅約37萬
以開放式入場單位3樓D7室為例，實用面積292平方呎，折實售價371.44萬元，折實呎價約12,721元。若買家承造九成按揭，一成首期約為37.14萬元。按息率3.25厘及還款期30年計算，每月供款約14,864元，最低入息要求約29,727元。
一房單位：門檻竟比開放式更低！36.8萬首期進駐一房
以一房入場單位3樓C8室為例，實用面積286平方呎，折實售價368.24萬元，折實呎價約12,876元。若承造九成按揭，一成首期約為36.82萬元。按息率3.25厘及還款期30年計算，每月供款約14,735元，最低入息要求約29,470元。
兩房單位：63萬首期升級兩房！家庭客置業首選
兩房入場單位6樓A6室實用面積401平方呎，折實售價631.92萬元，折實呎價約15,759元。若承造九成按揭，一成首期約為63.19萬元。按息率3.25厘及還款期30年計算，每月供款約25,371元，最低入息要求約50,741元。
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