轉角市再臨？樓市回穩？首置人士應入市或再觀望？
根據28Hse研究部公布的《易發樓價指數》，最新報111.37 點，較2021年8月歷史高位145.76點下跌23.59%，跌幅接近四分之一。自特區政府於今年2月下旬放寬物業印花稅後，指數由本年3月下旬的新低105.35點回升至現水平，升幅達5.71%，並剛突破去年3月撤辣前的低位110.92點。部分買家將當前市況比擬2003年沙士及2008年金融海嘯，伺機撈底；然而，對不少首次置業者而言，眼前卻是一道難題：應否趁勢入市，抑或繼續觀望？下文將作深入分析。
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入市置業的契機
藍籌屋苑呎價回落逾兩成 樓市正處「轉角市」
自2021年高位以來，整體樓價已下調逾兩成。其中新界多個質素不俗的大型屋苑，如嘉湖山莊、荃威花園、映灣園及美孚新邨，實用呎價跌至約7,142元至9,648元，較高峰期回落約兩至三成，令首次置業門檻大幅降低。
不過，隨着政府於今年2月下旬放寬物業印花稅，市場氣氛迅速改善。《易發樓價指數》由105.35點回升至111.37點，升幅達5.71%。差餉物業估價署數據亦顯示，2025年9月私樓售價指數報292.5點，較同年3月的284.9點反彈2.67%。以樓價約400萬元的單位為例，若符合按揭保險計劃，首期僅需約40萬元，遠低於以往動輒百萬元的水平。
事實上，近月多間發展商率先加價，例如長實及新世界於10月下旬預告，旗下多個新盤餘貨短期內或加價3%至5%；部分啟德新盤如天璽·天2期首批開價，更較去年推出的天璽·天1期高出近三成。此舉反映發展商看好後市，而投資客及用家入市步伐亦加快，市場氣氛明顯向好，均顯示樓市已由谷底回升，正處於「轉角市」階段。
對未能受惠資助房屋計劃的自住買家而言，眼前只得「租」與「買」的選擇。若已備足首期並具供款能力，在減息趨勢及處於「轉角市」下，供款本金逐步超越利息，長遠而言，置業往往較租樓更為划算。
政府寬減印花稅助首置 上車族迎良機
特區政府近年積極推動支援首次置業政策，最新一項措施已於今年5月獲立法會通過。《2025年印花稅（修訂）條例草案》把100元印花稅的物業價值上限，由原本的300萬元提升至400萬元，直接減輕中低價物業買家的負擔，同時亦令首置買家有更多選擇。
以一個價值410萬元的單位為例，印花稅由原本需繳交的61,500元，大幅下調至20,100元，減幅達67.31%。對首置人士而言，這不僅是實質的金錢誘因，更有效降低首期門檻及整體交易成本，令市民入市意欲進一步提升。
業界普遍認為，政策有助釋放剛性需求，為市民提供一個「租轉買」的誘因。對於有意自住的買家而言，現時入市可望以相對合理價錢「上車」；而從長遠角度看，樓市仍具一定投資潛力，吸引部分有實力的用家及投資者趁勢入市。
減息預期升溫 息口趨溫和 「供平過租」吸引剛需入市
利率走勢方面，市場焦點在於美國聯儲局未來是否繼續減息。主席鮑威爾於去年12月及今年10月分別減息0.25厘，帶動本港最優惠利率回落至約5厘，紓緩供樓壓力。以400萬元物業、九成按揭、30年供款計算，每月供款約19,000元，較高息期節省數千元，對首置人士具實質吸引力。
儘管鮑威爾在10月減息後曾警告12月未必繼續減息，一度令市場預期降溫，但根據預測平台Polymarket，12月減息0.25厘的機率仍高達64%，而明年減息0.5厘及0.75厘的預測分別為17%及21%，反映市場普遍預期聯儲局將持續寬鬆。
在美息走低的預期下，本港樓市有望穩步回升。現時入市不僅有機會「執平貨」，亦可建立長遠資產，減輕未來租金壓力。
為何觀望等樓是可取
一手潛在供應逾十萬伙 樓價短期難大升
本港樓市雖然氣氛逐步回暖，但供應壓力仍不容忽視。根據差餉物業估價署最新數據，截至今年第三季，全港一手住宅空置量仍高企，維持在約2萬伙單位左右，反映市場消化速度未見明顯加快。
展望未來三至四年，一手私人住宅潛在供應合共達10.2萬伙，屬歷來高位之一。當中供應集中於新界北及多個市區重建項目，預料將為市場帶來持續壓力，令樓價短期內難以出現大幅反彈。
業界指出，龐大供應量或會對發展商定價構成壓力，發展商或需以較具吸引力的價錢推盤，以加快去貨速度。對首次置業人士而言，若急於入市，或有機會面對「買貴」風險；相反，若選擇觀望，則有望在供應主導下，等待更合理的入市價位。
外圍因素未明朗 首置宜觀望待局勢清晰
雖然政府早前全面撤銷樓市「辣招」，刺激交投量回升，但整體樓價走勢仍未明朗，市場觀望情緒依然濃厚。多項宏觀因素持續影響樓市信心，包括中美關係反覆、內地經濟增長放緩等，或為樓市前景蒙上陰影。
回顧本年上半年，中美曾爆發激烈關稅戰，雖然本港樓市交投量未見下跌，反而錄得升幅，但樓價仍然受壓，部分地區更出現輕微下滑，反映買家入市態度審慎。
在此背景下，首次置業人士若急於入市，或需面對宏觀環境突變所帶來的風險。業界建議，首置買家宜審慎部署，待經濟走勢更為明朗後再作決定，以免因短期波動而承受過高持貨壓力。
留意事項
買樓與等樓，是否必然與市況掛鈎？其實未必。置業是個人抉擇，有人重投資，有人重自住，難以一概而論「最佳時機」。但仍有幾點值得注意：
一、 財政壓力測試
入市前必須檢視自身能力：能否長期供樓？若失業，是否有半年儲備金？樓價下跌時能否承受心理壓力？若能應付，便是合適的入市時機。
二、 留意銀行估價
市況淡旺皆可能出現「摸頂」或「撈底」。遇心儀單位，業主或開價高於市價，買家需追價。切勿只看息口走勢，更要留意銀行估價是否足額。估價愈足，上會時需補錢的風險愈低；尤其在波動市況，銀行常以收緊估價「落雨收遮」。
三、 上車盤選擇
首置人士現時選擇多元：居屋、白居二及首置盤售價普遍比市價低兩至三成；新界大型屋苑如嘉湖山莊、荃威花園、美孚新邨，近年呎價回落至7,142至9,648元，成為二手市場熱門；若資金有限，市區或新界小型單位、村屋，總價約300 萬至500萬元，亦提供低門檻途徑。
四、 資金準備
以400萬元單位為例，若符合九成按揭保險，首期約40萬元，加上印花稅、律師費、佣金及裝修費，總資金需求約60萬至80萬元。供款方面，30年期每月約19,000元，對月入3至4萬元家庭而言，供樓佔收入近半。因此，除首期外，還需備半年儲備金，以確保財政穩妥。
結語
首次置業不應只著眼於樓價走勢，更要審視財務狀況、生活規劃及風險承受力。關鍵在於是否已作好周全準備，能同時承擔心理與財務壓力。
雖然政策扶持、利率回落及樓價下滑帶來入市契機，但宏觀環境仍多變，資產價格未必穩定。若財務安全網穩固、心理準備充分，入市屬合理選擇；反之，職業未穩或家庭計劃未成熟，觀望則更為穩妥。
置業是「人生大事」，既是投資亦是生活抉擇。無論趁低吸納或靜候良機，最重要是衡量自身條件，避免盲目追市。唯有在財務、心理與生活規劃三方面皆準備充足，置業才能真正成為人生里程碑，而非壓力來源。
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