買新樓有回佣銀行審批按揭如何把關？

發布於 06月11日10:30

買新樓，地產代理提供回佣其實並不罕見，而超高回佣則是在近幾年才出現。傳媒報道指長沙灣一個樓盤早前懷疑以高回佣方式銷售，由於高回佣會牽涉置業首期開支，銀行早有兩招把關，將新盤的估價拉回至合理水平，避免貸款額會超出按揭成數上限。

據傳媒報道，該樓盤的買家回佣高達樓價40%至50%，換句話說，本身成交價是1,000萬元，當中可能有高達500萬元是會回饋給買家，假如業主拿着合約去銀行申請按揭，貸款合約價的9成，即可獲得900萬元貸款，加上500萬元的回佣，買家置業豈不是「淨袋」400萬元？

其實上述的假設只是買家一廂情願的想法。銀行在審批按揭時，會以「光豬價」而非合約價，去計算承按物業價值。合約價一般是指扣減樓價折扣後的價錢，而光豬價則是將合約價再扣減發展商合約內所標明的回贈。假如一個單位樓價1,000萬元，發展商價單的最高折扣是20％，另外再送3萬元現金，該單位合約價是800萬元，光豬價是797萬元。

高回佣反不利首期預算

銀行亦會要求買家申報所獲得的回贈，包括銀行按揭回贈、中介回贈等，如回贈多於貸款額1%，金額需從貸款額中扣除。即使回佣的金額未必公開，銀行也有其渠道去向發展商了解提供予地產代理的佣金數目。

例如上述的樓盤，當時審批按揭申請時，銀行已經將大部分的代理佣金視作給買家的回佣，並且在估價上作出調整，銀行在計算按揭成數時，會以光豬價或估價的較低者為基準。這樣「守尾門」的做法，亦可確保物業的估價貼近市價，避免資不抵債的風險。

另一方面，高回佣並不利於首期預算。因地產代理回贈大多是在物業成交後才發放，但銀行會事先在貸款額中扣除，例如本身借500萬元，地產代理會在成交後回贈30萬元，銀行會從中扣減，變相貸款額減少30萬元，而這一個差額需要由買家提供額外的首期去填補，才能完成交易。一旦買家沒有預算，首期資金不足，就會導致交易觸礁。