樓價保障保唔到首期 單位光豬價點樣計？
發展商賣樓各出奇謀，屯門一個大型新盤就推出罕見的「樓價保障」條款，彌補樓價下跌差額，買家最多可獲樓價5%的款項。然而，這項優惠或會導致銀行按揭貸款額意外減少，首期開支上升，買家不得不留神。
「樓價保障」簡單而言就是計算由簽臨約起到明年5月（即樓盤的預計關鍵日期），差估署每月公布的新界區私人住宅樓價指數的平均值，對比業主簽臨約當月的樓價指數差額，假如前者低於後者，當中差額一半會獲發展商補助，上限為樓價5%。
如果該新盤的買家以800萬元購入單位，到明年5月平均樓價指數跌了6%，買家就可獲得3%補償，即發展商會向業主支付24萬元；一旦平均樓價指數跌了12%，但因樓價保障有上限，買家僅可獲得5%，即40萬元。
不應視樓價補貼為首期
要關注的是，樓盤預計於明年5月交樓，然而差估署要滯後約2至3個月才會公佈5月的平均樓價指數，故買家理應完成按揭申請並且提取貸款，才會獲得相關款項，故買家不應將樓價補貼當作首期。
更為重要的是，涉及發展商優惠或回贈，銀行需要從原樓價中扣減所有優惠或回贈，並用所得的基數，亦即是俗稱的「光豬價」去計算貸款額。例如過去有發展商提出「先住後付」的置業優惠——買家先向發展商繳付樓價5%作為單位的「許可證費用」，3年後買家能夠申請按揭並完成交易，發展商便會將該5%「許可證費用」以回贈方式退還，而這筆費用會從樓價扣減後才計算貸款額。
同樣道理，今次的樓價補貼理應要從樓價扣減，惟世界沒有水晶球，樓價未來半年是升是跌，即使跌又會跌多少，都要等到明年7至8月才會有相關數字，假如樓盤如期於5月交樓，屆時銀行如何將未知的「樓價保障」金額從樓價扣減。
參考同一發展商在同一個屋苑的上一份價單，亦有提供類似的優惠——當買家實際要支付的利息較指定利率為高，可以獲得「利息差額補貼」，為期3年，上限是樓價1%。有銀行在審批按揭時，就直接從樓價中扣減1%，變相得出的貸款額會減少。銀行如採取最保守的計法，就會直接扣減補貼上限樓價5%，實際情況如何，現時仍是未知之數。
最後溫提，買家在今輪銷售的單位中，能繼續享有「利息差額補貼」，不過在3年有效期內，業主不可以轉按或加按，否則利息補貼會自動中止，意味按揭借款人在兩年按揭罰息期後，想透過轉按賺取現金回贈時，需要考慮失去利息補貼的機會成本。
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