「留學香港」或引爆全新租務潮｜租賃投資格局料大洗牌 邊類單位值得投資？
文：易家成
《施政報告》早前提出，教育局將試行在直資中小學增加班級數目及每班學生人數，並建議錄取更多非本地學生，藉此推廣「留學香港」品牌。與此同時，位於沙田石門的香港浸會大學附屬學校王錦輝中小學總校長陳偉佳近日在受訪時表示，學校正考慮申請教育局提出的上述計劃，細節仍需商議。如今已有學校率先表達興趣，顯示政策或將成為學界未來發展的重要趨勢。
另一方面，每逢暑假都有大批來港升學的大學生尋覓租盤，反映全港二手住宅租金水平的易發租金指數，從5月上旬的114.59點，升至9月中下旬的116.62點，並在11月上旬進一步攀升至117.01點。外地生湧入更帶動個別屋苑租金創新高，包括One Eleven及藝里坊．2號均錄得破頂紀錄，足見非本地學生對支撐本港租務市場的重要。
筆者認為，「直資擴容」不僅是教育政策的一次調整，若多間學校加入，預料將有一批真正落戶香港、具備高消費力的家庭群體湧現，為樓市提供穩定而持久的居住需求，更有機會引爆新一輪租務熱潮，從而改變現有的租賃與投資格局。
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發展教育產業：被低估的經濟動力
近日，有報章提出，為推廣「留學香港」品牌，特區政府正考慮將其由專上教育延伸至中小學，並推行「直資擴容」計劃。教育局隨即向全港直資學校發信，表示由2026至27學年起，直資中學及小學每班人數上限可分別增至45人及37人，而非本地課程學生的佔比上限由原來約三分之一，提升至全校總人數的49%。
「留學香港」品牌所帶來的龐大經濟效益，絕對不容忽視。我們不妨先看一組數據：根據政府統計，非本地人在香港繳納的學費總額，已由2005年的6億元，大幅攀升至2023年的190億元，十多年間激增逾30倍。即便在疫情期間，增長仍然持續。同時，香港居民在境外求學的開支維持在約200億元。這顯示，如今非本地人在香港教育花費的開支，已大致與港人海外求學的支出相當，香港教育服務的對外吸引力不容小覷。
放眼國際，香港在推廣「留學香港」品牌時，可借鑑英國吸納全球學生的教育產業模式。以2023至24學年為例，英國錄得逾70萬名國際學生，其中印度及中國學生比例最高。據統計，海外學生為英國帶來的經濟效益高達約400億英鎊，折合逾4,000億港元。香港地處中外交匯之地，若能善用地理優勢及國際關係，成功複製此模式，便能將龐大的求學需求轉化為持續的經濟動力，對樓市後勢發展而言，無疑是利好消息。
陪讀家庭湧港 名校區租賃需求升溫
過去數年，隨着特區政府推出「高才通」、放寬「優才」及擴大非本地大學生配額，大學周邊如沙田第一城、黃埔花園、大埔中心等屋苑的租賃均見暢旺。然而，大學生租客多數容易遷移、預算相對有限，且傾向於合租或租住開放式及一房的小型單位。
至於中小學留學市場，預計將會帶來另一番全新景象。由於學生年幼，多需家長隨同來港居住，俗稱「陪太子讀書」。這類家庭所求並非僅止於一床一室，而是完整居所。他們往往尋覓兩至三房單位，並對居住環境的安全、社區氛圍、治安狀況、生活配套、會所設施及交通便利等方面提出更高要求。
這種需求轉變，將直接有利中大型屋苑及優質私樓的租賃市場。雖然直資學校收生不像津貼學校般受制於校網，但考量生活便利，家長住往傾向「就近入學」，以便子女盡快適應香港生活。因此，傳統名校區如九龍塘、港島中西區、何文田，以及熱門直資學校所在的沙田、將軍澳等區域，其租金支撐力將更為穩固。當前息率仍在3厘多，這批穩定的陪讀家庭租客，將成為業主最優質的現金流來源，有望推高特定區域的租金回報率。
九龍塘屋苑：
中西區屋苑：
何文田屋苑：
沙田屋苑：
將軍澳屋苑：
紅磡屋苑：
大埔屋苑：
把握留學住宿缺口 發展商發展宿舍經濟化打開新賽道
香港長期缺乏寄宿文化，現有學校宿舍嚴重不足，這正好為發展商及投資者提供了新的機遇。據報章指出，政府宜推動發展商及營辦商積極參與，以滿足「留學香港」的住宿需求。
事實上，市場已出現不少成功案例。有投資者將觀塘的工業風酒店改裝為學生公寓，每間房價值約230萬元，回報率逾6厘，反映此類資產極具吸引力。此外，大型發展商亦開始佈局，例如恒地旗下位於大埔美新里的項目Parkwood迎林，已轉為香港大學認可的校外宿舍，床位月租介乎5,335至5,950元。
隨著中小學留學生人數增加，市場對家庭式公寓的需求有望迅速上升。發展商可考慮收購舊樓或改裝旗下酒店，轉型為集居住、學業託管及家政服務於一身的綜合服務公寓。這不僅能消化庫存，亦能開拓新的業務方向。
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教育需求驅動置業潮 新發展區成內地家庭首選
除了租賃市場，買賣市場或可受惠。對於許多內地中產家庭而言，既然計劃讓子女在香港接受6年甚至12年的基礎教育，與其長期租樓，不如直接置業，把香港物業視為資產配置和教育投資的雙重用途，「置業供學」的模式或會再現。
數據顯示，內地買家入市步伐正在加快。今年首11個月，以普通話拼音登記的買家總成交量已增至12,550宗，超越2024年全年的11,631宗，創下自1995年有紀錄以來的新高。單是11月，這類買家的總成交金額高達159.8億元，按月上升近3%，連升三個月。
其中，啟德新區更是內地客的主要集中地。上月啟德共錄得280宗成交，其中148宗來自普通話拼音買家，佔比逾52%，宗數居全港之首。區內新盤如啟德天璽．天、天瀧及澐璟等，成為大額成交的集中地。這顯示，兼具生活配套和名校概念的新發展區，正吸引不少內地家庭選擇在港置業。
機會與挑戰並存
當然，在憧憬前景之際，我們亦須正視潛在挑戰。其一是配套政策的滯後，目前針對中小學生家長的簽證安排如陪讀簽證仍待完善。若家長未能長期合法居留，將大大削弱他們送子女來港的意願。其二是樓市受惠範圍的差異，預料只有鄰近優質直資學校的區域能顯著受益，非名校區或偏遠地段的樓市未必能同享其利。
總括而言，「直資擴容」使教育產業延伸至中小學，為香港樓市轉型提供重要契機。樓市的動力正由單純的資金炒作，轉向以實質居住需求為主導。對投資者而言，當下或許正是重新審視並部署教育地產的良機，宜密切留意直資名校周邊的優質物業，以把握教育產業化所帶來的長遠升勢。
作者介紹
易家成
地產市場分析員。深耕樓市研究多年，篤信數據說話，以客觀筆觸，剖析息口、政策及宏觀經濟對樓價影響。旨在釐清市場動向，制定具前瞻眼光的投資部署。
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