買樓投資必讀 如何以租金收入提高按揭能力
住宅放寬按揭成數進一步放寬，出租物業的按揭成數上限由6成調整至7成，意味一眾買家能夠用更少首期資金去投資物業。同一時間，銀行亦歡迎貨款人申報租金收入，即使是未租出的物業同樣能可以申報，當中有何細節要注意？下文一一講解。
買家如果透過入息去申請按揭，按最新的要求，其供款與入息比率，即每月按揭供款連同其他負債，不能超過其總入息的一半。如果是物業投資者，打算買入物業作收租之用，其租金收入自然可以作為計算入息的一部分，藉以增加貸款能力。
需扣減物業支出
不過根據金管局的規定，銀行在計算供款與入息比率時，若按揭借款人有租金收入證明，需要作出至少兩成扣減，原因需要把投資物業的相關支出，如維修費、地租及差餉、管理費、物業空置成本及物業或利得稅，計算在內，才能反映借款人真正從租金中所獲得的入息。
租金收入證明包括租約、出租後繳交租約印花稅（俗稱打釐印）的證明，而且需要有近3個月的租金收入紀錄。在最近安排下，每月租金的8成會計算在按揭申請人的入息之內。假設物業以月租2萬租出，並且有打釐印，當中的8折，即1.6萬元，就可以計算落入之中，可以令申請人借多約177萬元。
擬租金收入以6折計算
要符合以上資格，必須是連租約買入物業的按揭申請人，又或者現行租出物業，打算轉按人士；至於物業已經放租，但沒有打釐印，又或者未有3個月租金收入證明，甚至是打算放租單位，但未成功租出物業的業主，都可以申報擬租金收入，亦即是由銀行委託估價行估算單位放租時的租金收入，但需要以6折去計算入息。
新盤或不接納擬租
有些業主是買新樓盤，收樓時申請按揭，就未必能申報到擬租金收入，原因是估價行估計單位的租金收入需要以同一屋苑的出租單位作參考，但新收樓的項目未有成功出租的案例，銀行就不會接納擬租金收入。只有個別銀行會接受新盤未有租盤成交紀錄都能申報為擬租，詳情可向坊間免費的按揭轉介機構查詢。
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