好淡增持｜阿里會RWA代幣化香港總部嗎？｜令兌衷

踏入第四季，有兩則消息可一併討論。首先，據報阿里巴巴正就收購銅鑼灣甲級商廈「港島壹號中心」最頂層共13層樓面進行洽談，涉及總金額約70億港元，據傳包括命名權及頂樓廣告位。另一則是市傳至少四間中資金融機構已退出香港穩定幣牌照申請，或暫緩在現實世界資產（RWA）賽道的嘗試。背景是近年穩定幣及RWA賽道發展迅速，吸引多間機構入局，但近期發展似乎遇到波折。

兩件事表面看似無關，實際上亦是，但存在一些共通點或聯繫。滙證指，代幣化資產的投資價值需要全新視角。香港正準備在數碼資產革命中領先，離岸資本尋求創新投資機會，例如「以優質多元化的房地產及資金流入作支撐」。

先講兩大誤解。第一，代幣化房地產並非旨在與傳統投資工具（如房地產投資信託基金，REITs）競爭，而是為了吸引新投資者，特別是過去難以參與資本市場的投資者，以及穩定幣帶來的新資金池。根據波士頓諮詢公司（BCG）及Ripple的預測，現實世界資產代幣化市場將從2025年的0.6萬億美元增長至2033年的18.9萬億美元，年複合增長率達53%。其次，代幣化資產的用途並非僅為單一資產增加流動性，而是更多作為抵押品。

關鍵在於需等待更清晰的政策。在內地房地產行業，代幣化的採用與不斷演變的監管政策密切相關。據路透社9月22日報道，內地監管機構建議中資券商在香港暫停RWA代幣化工作。預計未來12至18個月內將有更清晰的監管指引。技術進展方面，投資者的託管機構、發行人的技術平台及平台兼容性將是下一階段發展的關鍵驅動因素。

但就在國慶假期前，有Web3網站指收到消息，至少四間中資背景金融機構，包括國泰君安國際，因審慎考慮，已退出香港穩定幣牌照申請，或暫緩在RWA賽道的嘗試。據稱主要涉及中資機構，反映內地監管壓力下，香港加密市場出現局部降溫。

報道指出，香港金融管理局（金管局）訂下兩個關鍵時間節點：8月31日前需提交牌照申請意向，9月30日前需提交正式申請。換言之，至10月初，未提交申請的機構已錯過首批牌照機會。據資料，金管局於8月收到超過77間企業的申請意向，遠超預期，顯示市場熱度高企（截至9月底已大減至36間）。最初市傳申請者包括渣打銀行、中銀香港、螞蟻集團等重量級機構，涵蓋銀行、互聯網公司及區塊鏈企業，競爭激烈。

但消息透露，中銀香港、交銀香港、建設銀行（亞洲）及信銀國際等中資銀行，因內地監管指導，採取更謹慎策略，選擇暫緩申請穩定幣牌照。中銀香港作為香港三大發鈔行之一，本是熱門候選，但近期明顯低調。據財新9月11日報道，內地監管有三個重點：第一，禁止中資機構在境內開展香港加密業務；第二，禁止內地資金流入香港加密市場；第三，中資機構母公司需承擔合規責任。用消息人士的話：「可以做，但不能講。」

雖然中銀香港等中資機構退場，但知情人士預測，首批穩定幣牌照將於年底或2026年初發放，數量為個位數，類似HashKey及OSL此前取得虛擬資產服務提供商（VASP）牌照的節奏。渣打銀行及螞蟻集團憑技術及合規優勢，有望成為首批牌照得主。

此外，RWA是將股票、債券、黃金、不動產等資產代幣化，香港已具備良好基礎。據資料，香港在一級市場的RWA試點運行超過兩年，目前有三四十個項目，規模多在數千萬港元，涵蓋綠色債券、酒店等不動產及新能源資產。金管局及證監會的監管框架為RWA提供了穩定的試驗環境。然而，RWA賽道同樣出現中資退出潮，多間機構已暫停在香港開展RWA業務。部份從業者認為穩定幣是RWA的子類別，因美元穩定幣本質上是美元資產代幣化。這解釋了國泰君安國際等機構在穩定幣及RWA上同時退縮的原因，兩者均涉及跨境資金流動，監管擔心若機構一哄而上放大風險，因此要求先行隔離。

儘管如此，香港RWA市場整體未受太大影響，至少二級市場「理論上可行」，甚至可能有機構在申請，包括富途證券、老虎證券及勝利證券等VASP牌照持有人；華夏基金及博時基金等財富管理機構，在參與比特幣現貨ETF後，亦開始轉戰RWA基金。此外，云鋒金融在數字資產財庫公司（DAT）的新動作，公開購入1萬枚以太幣（ETH）列入投資資產，並計劃探索比特幣（BTC）、Solana（SOL）等數字資產。

回到香港的定位，滙證表示，香港有潛力在數碼資產領域領先，憑藉眾多優質發展商及多元化投資組合，以及大量離岸資本尋求創新投資機會。雖然仍處早期階段，但代幣化房地產的興起可能為開發商帶來超越商業房地產投資信託基金（C-REITs）的機會，吸引更廣泛的投資者基礎，並釋放項目流動性。最重要的是，香港擁有大量未被充分重視的優質投資物業，例如One Causeway Bay，還是Victoria Dockside，均可考慮代幣化。

令兌衷
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